不動産投資による所得は雑所得?事業所得?

不動産投資を行っている方にとって、避けては通れないのが確定申告です。不動産投資で得た所得を申告するのですが、今回は不動産投資をしている方にとっての「事業所得」と「雑所得」の関係について解説します。

所得の種類

所得税法で、所得は10種類に分類されます。利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・退職所得・山林所得・譲渡所得・一時所得・雑所得です。

不動産投資で得た所得が分類されるのは、家賃収入が「不動産所得」であり、売買は「譲渡所得」の扱いです。しかしながら一部、「事業所得」又は「雑所得」に分類するべき場合もあります。順番に見ていきましょう。

駐車場を経営していて、次に挙げる要件に該当する場合は事業所得、あるいは規模によっては雑所得として扱う必要があります。

〇駐車場の敷地をフェンスや塀で囲んでいる場合。
〇管理人を置いている場合。

食事を提供する下宿からの所得は事業所得、あるいは雑所得で扱います。下宿と呼ばれる施設でも、食事を出さない場合は不動産所得として申請します。

旅館やホテルなど、サービスを提供する事業から得た所得は事業所得として申請する必要があります。定義のないあいまいなウィークリーマンションやマンスリーマンションなどの場合も事業所得として申告します。

従業員に対して部屋を貸し付けて得た所得は、福利厚生とみなされる為、事業所得として扱います。

観光地のバンガローなど、用意に解体・移設・格納ができる施設の貸し付けで得た所得はどちらでも扱う事ができます。

事業所得と雑所得では、事業所得として申告できる方がお得なのです。理由は、事業所得であれば、青色申告特別控除を受ける事ができ、雑所得ではその対象にならないのです。また、事業所得の場合、アパートなどの賃貸用固定資産の取り壊しによる資産損失は、全額必要経費として計上できるなどメリットが大きいのです。

どちらで申告するべきかについては、規模の違いで決まります。絶対的な判断基準は定められていませんが、社会通念上、”事業”と呼べる規模であれば事業所得として申告できます。

〇アパートやマンションの場合、貸し出せる部屋の数が10室以上ある場合。
〇一軒家の貸し出しの場合、概ね5棟以上ある場合。

上記いずれかの場合は、原則として事業所得として申告できます。

雑所得とは、前述したその他の9つの所得に当てはまらない所得の事を言います。これにも絶対的な基準はありません。

〇相当な期間継続して所得を得ている。
〇安定収入を江良得る可能性が高い。
〇継続して時間と労力を割いている。

以上の様な用件を満たしていなければ、その所得は雑所得として申告する必要が生じます。

今回は不動産投資をしている方が確定申告をするにあたり知っておいた方がよいであろう、事業所得と雑所得の違いについてお伝えしました。この二つの所得の税務上の違いを理解し、少しでも節税のヒントになれば幸いです。

不動産投資