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不動産投資による収益は、家賃収入による金額になります。不動産所得として計算する場合と、サラリーマンの副収入として計算する場合があります。不動産投資による家賃収入に対する税金の計算方法と、対策について紹介しましょう。

不動産所得の計算方法

毎月の収入になる対象を求めてから、経費の対象の合計を引差し引く事で、不動産所得を求める事ができます。サラリーマンの場合は、給与以外の所得が年間20万円を超える場合に対して課税の対象となり、確定申告が必要になってきます。

不動産所得を求めるには＝「収入の対象となる品目」-「必要経費の品目」

1.収入の対象となる品目
〇家賃収入の年間合計金額
〇更新料
〇共益費
〇返還しない敷金や保証金
〇駐車場料金

2.必要経費の品目
〇管理費用
〇修繕費用
〇減価償却費用
〇固定資産税など税金の支払い
〇災害保険料
〇仲介手数料
〇広告費用
〇その他の雑費

所得税の計算方法

税金には所得を合計して課税する場合を、累進課税として計算します。家賃収入は不動産所得として、サラリーマンの場合は給与所得として、合計してからそれぞれの控除金額を差し引いて課税の対象金額を求めます。所得の金額が大きくなるほど、税金の負担が増えていくのです。

〇課税対象金額を求めるには＝（給与所得 ＋ 不動産所得） － 各種所得控除
〇所得税を求めるには＝課税対象金額×税率－控除額　です。

所得税の税額速算表

収入に対する必要経費や特別控除が差し引かれた金額によって所得税と控除額を定めています。

「課税される所得」と「所得税率」と「控除額」の早見表

〇195万円以下　　　　　 　　 ＝5％＝控除額は、0円
〇195万円を超え、330万円以下＝10％＝控除額は、97,500円
〇330万円を超え、695万円以下＝20％＝控除額は、427,500円
〇695万円を超え、900万円以下＝23％＝控除額は、636,000円
〇900万円を超え、1,800万円以下＝33％＝控除額は、1,536,000円
〇1,800万円を超え、4,000万円以下＝40％＝控除額は、2,796,000円
〇4,000万円超える場合　　　　　 ＝45％＝控除額は、4,796,000円

その他の税金の求め方

不動産を取得した場合にも税金を支払います。

1.売買契約における収入印紙税は、軽減税率の適用があり、およそ半額になる場合があります。
2.不動産を取得した場合の登録免許税の求め方
「登録免許税の求め方」＝固定資産税評価額 × 税率

〇土地の場合は、2％が軽減税率により1.5％になります。
〇建物は、2％のままです。

3.不動産取得税の求め方
「不動産取得税額を求めるには」＝固定資産税評価額 × 4％

〇土地や住宅の場合は、軽減税率により3％になります。
〇住宅以外の家屋については4％です。

4.固定資産税の求め方
「固定資産税を求めるには」＝固定資産税評価額 × 1.4％

〇小規模住宅用地の軽減措置6分の1

5.都市計画税の求め方
「都市計画税の求めるには」＝固定資産税評価額 × 0.3％です。

〇小規模住宅用地の軽減措置3分の1

※令和4年3月31日までに新築された住宅に対して減額が適用されます。

家賃収入における税金対策

家賃収入に対する経費をもれなく計上する事で、税金の払い過ぎを回避できる事ができて、節税にも役立ちます。不動産所得が赤字の場合は、その他の収入と合わせて損益通算する事で、課税対象額を減らす事につながります。青色申告をする事で、特別控除や経費の枠が増え、損益の繰り越しが利用できるので、節税効果に役立ちます。

他にも、減価償却で毎年計上する事で、収入額を減らす事になります。事業規模によって収益が拡大した場合には、法人化する事で節税の効果を得る可能性があるので検討した方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資における税金の計算はたくさんあります。税金の仕組みを知る事で、税金の払い過ぎに注意する事ができ、節税の効果を、最大限に利用する事ができるのです。ただし、不動産投資では、収益を拡大する事を1番に考えてから。節税効果を考える事が重要です。