不動産投資に対する税金対策の注意点

不動産投資をすでに実施している方は節税は当たり前とお思いでしょうが、これから不動産投資を始める方で目的が税金対策の場合、本来の不動産投資の意味を失ってしまうことには注意が必要です。今回は、不動産投資に対する税金対策の注意点について紹介します。

不動産投資に対する税金対策とは

投資による賃貸経営での収入に対して、節税の仕組みを理解して無駄な税金の払い過ぎを防ぐのが、税金対策と言えます。所得と税金の計算は、自分でも出来なければ節税対策は出来ないのです。

税金対策の中心となるのが、経費をもれなく計上する事と使える控除をしっかりと把握する事です。この2つさえ押さえておけば、毎年変わっていく税制の変更にも対処できるようになるのです。

税制の改革は毎年のように見直されているので、去年利用できた控除や特別条件などがあてはまらない場合もありますので、定期的に税理士さんの指導も受けるようにしたいものです。

税金対策では、毎年のように扱う事になる経費をもれなく計上する事で、税金の払い過ぎに役立てる事が出来るのです。細々した経費もありますが、経費の対象になる項目をしっかりと把握しましょう。

1.減価償却費は、建物の耐用年数に応じて差し引ける金額
2.修繕費や修繕積立代金
3.固定資産税や都市計画税など
4.不動産取得税は、投資物件の登記費用など
5.損害保険料の火災保険や地震保険など
6.管理会社への委託費や手数料など
7.ローン金利の支払い
8.その他、不動産運営に関連する出費など

※注意点としては私用や自宅の扱いと明確に区別する事です。

確定申告で利用できる控除は、14の種類の中から該当する事で控除できます。また、青色申告を利用する事で特別控除が利用できます。

①.青色申告の特別控除
〇事業規模では、部屋数が10室以上、戸建で5軒以上、駐車場ではおおよそ50台以上の際、65万円(改正後55万円)の控除があります。

〇上記の範囲に満たない場合には10万円の控除です。
※2020年より一部改正があります。

②.14の所得控除
雑損控除/医療費控除/社会保険控除/小規模企業共済等掛金控除/生命保険料控除/地震保険料控除/寄附金控除/寡婦、寡夫控除/勤労学生控除/障害者控除/配偶者控除/配偶者特別控除/扶養控除/基礎控除

※基礎控除が2020年より変わります。所得税は、38万→48万円になります。
合計所得が2,400万円超2,450万円以下では32万円、
2,450万円超2,500万円以下では、16万円、
2,500万円超ではゼロとなります。

※おなじく住民税は、33万→43万円になります。
2,400万円超2,450万円以下では29万円です。
2,450万円超2,500万円以下では15万円です。
2,500万円超ではゼロとなります。

不動産投資を税金対策と勘違いする場合の注意点があります。

1.需要がない物件の建築
周囲の状況で賃貸物件が必要かどうかの判断せずに節税したいが為の投資です。

2.赤字経営では銀行融資は不可能
賃貸収入がマイナスでも合計所得の損益通算で税金対策をしても、赤字経営のままでは融資が受けられません。

3.新築や築浅の物件の入居率が悪いとローンの返済が無理
投資物件は需要に応じて選ばないと、新築だからと言って入居率が高いとは言えません。この状態が続けば債務超過の心配もあり、ローンの返済に無理が出てきます。

4.相続物件を共有名義にするとトラブルになる
共有名義の物件を賃貸で貸し付ける場合の同意や、大規模な修繕や売却に関してもトラブルの原因となりやすいです。

5.税金の改正に注意する
所得税や法人税、相続税などに対して毎年のように検討が行われるので、改正になった事に対応できるようにしましょう。

不動産投資に対する税金対策は、健全な不動産運用によるものなのです。赤字対策や節税ありきで不動産投資を行うには、リスクも考えなければいけません。そうならない為にも、物件選びを学ぶ必要があるのです。優良物件をつかみ取る知識と経験を養う事で、不動産投資の成功に導くのです。

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