江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産

不動産投資と一口に言っても、木造・コンクリートといった建築構造、中古物件の築年数というように多くのチェックポイントがあります。その中から効率的に利益を得られる物件を選択するのは経験のない方には難しいかもしれません。しかし、利益を比較できる投資判断基準で正確に数値を表すことで、より良い選択を選ぶことができます。

実質利回り(ネット利回り)

不動産には「表面利回り」という言葉があり、

表面利回り=年間家賃収入/物件価格

という計算式で算出することができます。

しかしこの方法では保険・税金・管理費といった支出に関する要素が無く正確な情報を得ることができません。「実質利回り」はそれらを統括した詳細な利回りを見られます。リフォーム代・都市計画税・固定資産税・火災保険・管理料といった諸経費を差し引くことで、物件の収益性が判断できます。

CCR(自己資本配当率)

不動産投資におけるキャッシュフロー(CF)は

CF=満室家賃収入-(金利＋返済額)

で求めることができ、投資額からキャッシュフローされる利回りを確認するにはCCR(Cash on Cash Return)を指標に行います。

CCR=税引き前CF(年間家賃収入-空室損-諸経費-銀行返済)/手出し自己資金×100

CCRが100%であれば自己資金を回収するときにかかる年月が1年、10%の場合は10年というように考えることができます。注意するべき点として、CCRが高いとキャッシュフローが高額になりますが、CCRが低い物件でも大規模なリフォームを行い、一時的に利益率が下がっている場合もあります。逆に収益が高くても今後のリフォーム等の支出によりCCRが下がるケースもあり、CCRの値のみで優良物件と判断するのは早計といえます。

DCF(負債支払安全率)

自己資金より高い物件を購入するとき、ローンの安全性を判断する指標です。

負債支払い安全率(DCR)=NOI(年間家賃収入-空室損-諸経費)/銀行返済額

多くの場合、DCRが1.2以上無いと金融機関から融資を受けられません。この値が低いと収益の安定感がなく高リスクの投資状態ということになります。自己資金が少ない場合は融資を受けられる可能性も低く、失敗の可能性も高くなります。高望みはせず、現状に見合った投資を行うようにしましょう。

まとめ

初心者の方が不動産投資で収入を得るには、インカムゲインで長期的に見て安定した収益を望める物件を購入することです。正確なデータを常に把握し、借入金額とキャッシュフローのバランスを見極めることで、大量に存在する不動産物件の中から良い条件で効率的に見つけられます。利回り・条件をよく確認し高値掴みしないことが、リスクを抑えたキャッシュフローを実現することができます。