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株式投資・投資信託・FXなどのハイリスク・ハイリターン型の投資とは違い、家賃収入を見込んだ不動産運用は、空室がない限り毎月安定的な収入を得ることができるミドルリスク・ミドルリターン型投資と言われています。ここでは不動産投資のやり方をご紹介いたします。

投資を検討する前に確認すべきこと

不動産投資をどのように始めたらいいのでしょうか?　不動産会社に問い合わせる前に、不動産投資の手順について知っておくと便利です。

【投資目標をたてる】
「なんのために」「いつまでに」「いくら必要なのか」といったロードマップを描いておく必要があります。

【ローンのシミュレーション】
高額の物件投資を行う場合、ローンを組むことになると思います。手元にある自己資金をそれほど使わずに高額の不動産を手に入れることができることは不動産投資の魅力にもなっています。金融機関は借主の社会的信用と物件を評価して融資するためです。

ローンを支払い終えるまでの間は、家賃で得られた収入はローンの返済にまわさなければなりません。そのため、ローンを完済し家賃がそのまますべて収入にまわせる時期はいつなのかをシミレーションしておく必要があります。

完済後の家賃収入額の計画を立てることで、不動産投資を始めるべき時期がわかってきます。

【賃貸物件にかかる費用を考えておく】
不動産購入後も、長期にわたる運用期間にはエアコンなどの設備の修繕に費用が掛かる場合があります。また、入居者の募集をする際には広告費も必要でしょう。

不動産投資には、運用する際に支出もあるということを考慮することで、より正確な収入の計画を立てやすくなります。

物件購入までの流れ

【インターネットに出ている物件を探す】
一番簡単で確実な物件探しにはインターネットを活用することをお勧めします。物件の情報が的確にわかりますし、画像等を使っている情報サイトもあり、物件の比較検討が容易です。物件価格や家賃の相場などもわかり便利です。投資マンションの場合は、入居者がいる場合が多く、内見することが出来ないと考えておいてください。

【不動産会社に問い合わせをしてみる】
投資額や投資先の地域などある程度計画が出来たら、不動産会社に直接問い合わせてみるといいでしょう。理想にかなった物件を探してもらえます。

【物件の確認】
新築の場合や入居者がいる場合、部屋の中をみることができません。そのため、外観などをチェックすることにとどまります。物件のある街のインフラなどを確認し、入居者にとって魅力にうつる物件かどうかを確認します。

【収益シミュレーションをする】
毎月の家賃収入、支出、また、入居者の有無なども考慮に入れ、計画を立てます。収益性を吟味し、投資するかどうかを勘案します。

不動産購入時の手続きの流れ

物件を購入するまでの概要を説明します。第一に、どの物件を購入したいかを不動産業者に伝え、交渉を始めるための手続きに進みます。

【住宅ローン申し込み】
物件を購入する際、住宅ローンの事前審査を申し込みが必要です。この際、手付金も支払います。申込書のほかに、身分証明書や源泉徴収票などの写しが必要になります。

事前審査が承認され物件の売買契約に進んではじめて、住宅ローンの申し込みへと進むことになります。主な資料としては住民票、身分証明書、預金口座通帳などです。

本審査が承認されると住宅ローンを取り結ぶと同時に「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」も行なわれます。

【重要事項説明と契約】
契約をする前に、売買する物件や契約内容について確認します。契約の前に資料をしっかりと把握しておく必要があります。

これは、「購入する物件」と「売買契約の条件」について、契約前に必ず行われるものです。宅地建物取引士が行います。

重要事項説明のあとは本契約になります。

【残金清算】
残金決済とは、購入価格から手付金を引いた全額を支払うことです。申し込んでおいたローンの借入金は銀行などから振り込まれます。この確認がとれたら、物件の引き渡しが行われます。このとき、司法書士が登記所に所有権移転登記を行うこととなっています。

【火災保険】
中古マンションの場合、不動産会社や金融機関から火災保険の加入をすすめられます。対象となる主なものは、火災、地震、風水害、水漏れなどです。

【不動産物件を賃貸に出す】
不動産を取得したら、その物件を賃貸に出して収入を得ることとなります。例を出しますと、新築の物件の場合は、物件を購入し、それを不動産会社にお願いして入居者を探すという流れになります。

【賃貸管理を管理会社にまかせる】
不動産投資のキーになるのは物件購入後の管理費用だともいわれています。物件管理とは、空室を出さないようにすること、家賃滞納の対応から、物件の修繕対応まで幅広くあります。

不動産投資をする人自ら管理を行うことも可能ですが、管理会社に業務委託する方が、より現実的です。

【物件の売却】
不動産投資の出口は売却です。できれば購入した価格よりも高値で売却したいものです。売却する場合、購入後5年以内ならば売却益の約40%、5年超なら20%が税金としてかかるので注意してください。

まとめ

「人生100年時代」と言われる昨今。老後を安心して豊かに暮らすために「自分年金」としてミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資が注目を浴びています。今回は購入前から購入後までの、不動産投資のやり方をご紹介いたしました。安定した家賃収入を得るためには、収支のバランスを考える必要もあります。その上で、物件情報に明るい不動産会社に相談することも大切なことだと認識しておいてください。