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2020年。コロナショックとともに、オリンピックの順延など「先行きが見えない」状況にあると言われていますが、実際どうなのでしょうか。今回は、2020年以後の不動産投資市場のトレンドについてまとめてみました。

人口減少下の不動産投資

2019年から一棟投資物件の融資は非常に厳しくなりましたが、区分マンション投資の融資は、条件を満たしていれば依然低金利で融資を受けることで人気があります。つまり、投資の需要がある以上、不動産の価格自体はそのまま維持される可能性が高いと言えます。

総務省の国勢調査データによると、日本の人口は2020年以後、急激に減るのではなく、2035年までには緩やかな減少をたどっていきます。したがって、住居に対する需要も一気に減ることは考えにくいので、賃貸ニーズのある地域を選び、不動産投資を始めるのもいいでしょう。

また、2019年の外国人登録者数は過去最高の約215万人となり、過去10年で約1.5倍も増加しています。日本の人口が減少していく一方、外国人の人口が増えることによって、賃貸ニーズはさらに高まっていくと言えるでしょう。

地域、ターゲットの選び方

人口が減少しても家に対する需要がなくなるわけではありません。人口減少に備えて、賃貸ニーズの高いエリアを選ぶことがポイントになってきます。

総務省の「国勢調査」によれば、東京圏は人口が増えています。また、ターゲットとすべき層ですが、東京圏のデータによれば、ファミリー世帯よりも、単身世帯の割合が高く占めており、2040年までは伸びていく見込みとなっています。

そして、全体の人口は減少しますが、東京23区の場合は人口が増加傾向にあります。つまり、エリアを厳選することによって不動産投資の不安材料を回避することが可能なのです。

コロナショックの影響は?

新型コロナウイルス感染症が世界規模で拡大していることから、2020年2月中は22,000円台～24,000円台で変遷していた日経平均株価は一度下落しましたが、22,153円（8月3日現在）まで持ちこたえています。

日経平均株価と東京都心の中古マンションの価格には大きな関連性を観ることが出来ます。今後不動産市場の動きがどう変化するかは、株価や日本・世界経済の状況次第ということになります。日本銀行の金融緩和政策も影響してくることでしょう。

参考までに、12年前に世界経済に大きな打撃を与えたリーマンショックが起こった2008年の状況を見てみると、都心の不動産価格の落ち込みは1割程度でおさまっています。

今回の経済状況下では住宅地への影響は少ないと見ることが妥当だと言えます。また東証株価指数の変動に対して、東証REIT指数は逆の動きをする傾向があります。この先も買戻しが進む可能性が高いと言えるでしょう。

そして不動産業界ではローンを組むケースが多いことから、「金融機関からの融資」といった金融政策も影響を受ける大きな要素となります。コロナショックを契機にアメリカでは金融緩和が進んでいますので、日本でも金融緩和が行われ資金調達への障壁がさがるなど、不動産の需要が下がらずむしろ上がる可能性も存在します。

まとめ

ターゲットとする世帯、投資に適した地域を見てきました。また、コロナショックによる影響がどの程度あるかということも解説してきました。東京圏に関して言えば、まだまだ不動産投資の余地はありそうです。