江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年11月9日
相続後に不動産を売りたいのに、名義や手続き、税金が複雑で手が止まっていませんか。まずは登記事項証明書で現在の名義を確認し、相続人や売却する不動産の範囲を整理しましょう。名義変更の準備と並行して、査定や必要書類の確認を進めると、売却に向けた見通しを立てやすくなります。
本記事では、名義確認・書類収集・査定・媒介契約・売買契約・決済・引渡しまでの流れを整理し、仲介と買取の選び方、費用と手取りの考え方を説明します。相続人が複数いる場合の話し合いや、物件の状態に応じた準備、売却後の税務相談に必要な資料も紹介します。
まずは、名義・持分・書類の確認から始めましょう。登記事項証明書と相続関係の資料を照らし合わせると、売却前に確認したい点が見えてきます。必要な手続きや税金の扱いは個別の状況によって異なるため、不明点を整理して相談先へ伝えることが大切です。売却価格だけで判断せず、費用・売却時期・引渡し条件も合わせて検討しましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
相続した不動産を売る準備は、登記事項証明書の確認から始めます。亡くなった方を被相続人といい、その方の名義が残っているか、すでに相続人の名義になっているかを調べます。名義が整理できていない場合は、登記の相談先に相続の経緯を伝え、売却までに必要な準備を確認しましょう。
土地と建物は分けて確認してください。同じ敷地に見えても土地が複数に分かれていたり、建物の所有者と土地の所有者が異なったりする場合があります。登記事項証明書の地番・家屋番号・面積を、固定資産税の課税明細や手元の図面と照らし合わせると、対象物件の取り違えを防げます。
共有持分や抵当権の記載も、売却準備で確認したい項目です。抵当権の記載がある場合は、借入先に残高や必要な手続きを問い合わせます。古い記載があるからといって、現在も借入残高があると決めつけることはできません。書類だけでは分からない点は、確認済みの情報と分けて管理しましょう。
住所や氏名の表記が手元の資料と異なる場合も、そのままにせず相談してください。査定の相談をする際には、名義変更の進み具合や、まだ確認できていない事項を不動産会社へ伝えます。名義確認と価格の相談を並行して進めると、手続きの準備と売却計画を結び付けやすくなります。
相続後の不動産売却では、相続関係を確認する書類、物件の状態を示す資料、本人確認に使う書類を整理します。必要な書類は相続の状況や取引の進め方によって変わるため、すべてを一度に取り寄せるより、相談先から必要な範囲を確認して集めるほうが無駄を減らせます。
戸籍一式や書類などが手元にある場合は、まず所在を把握します。書類が見つからないときは、紛失したのか、ほかの相続人が保管しているのかを確認しましょう。内容を推測して書き直したり、一部だけで相続関係を判断したりせず、不足している資料を相談先へ伝えます。
原本はまとめて保管し、相談用の写しと分けて管理すると紛失を防ぎやすくなります。本人確認書類や印鑑証明書については、提出先が求める条件を確認してから用意してください。取得済みの書類がそのまま使えるかを確認することで、取り直しや郵送の手間を減らせます。
相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するのか、売却する場合に代金をどう分けるのかを整理します。共有名義の不動産全体を売る計画なら、共有者それぞれの意向や手続きへの参加方法を早めに確認しましょう。連絡担当者が決まっていても、その人だけで売却条件を決められるとは限りません。
話し合いでは、売却価格だけでなく、費用の負担、売り出す時期、残置物の片付け、代金の受け取り方を確認します。手取り額の計算に使う費用が人によって異なると、同じ価格でも希望が食い違います。共通の資料を使い、売却代金から何を差し引く予定なのかを共有してください。
意見が割れるときは、希望額だけを主張するより、複数の査定結果と販売計画を比べると話し合いやすくなります。高く売ることを優先する案と、管理負担を減らして早めに売る案について、それぞれの利点と負担を確認します。急いでいる理由や、待てる期間も伝えておくと判断の前提がそろいます。
遠方に住む相続人がいる場合は、連絡方法や書類の受け渡し方法も決めておきましょう。話し合った内容は記録し、誰が何を確認するかを明確にします。代表者の役割と、全員で確認する事項を分けることで、売却活動中の連絡の行き違いや、契約直前の条件変更を減らせます。
査定は、不動産がどの程度の価格で売れそうかを考えるための材料です。査定価格は成約を約束する金額ではないため、金額の高さだけで依頼先を決めないようにしましょう。近い条件の取引事例、建物の状態、道路との関係、周辺の売り出し状況など、何を根拠に算出したのかを確認します。
机上査定は資料をもとにした見積もりで、訪問査定は現地の状況を確認したうえでの見積もりです。室内の劣化や敷地の使いやすさ、残置物の量などが価格や販売方法に影響する場合があります。最初の査定と現地確認後の査定に差があるときは、変更した理由を説明してもらいましょう。
複数社に相談するときは、できるだけ同じ資料と希望条件を伝えます。ある会社には更地で引き渡す条件、別の会社には建物を残す条件を伝えると、そのまま価格を比較できません。各社が想定する物件の状態、費用の負担、販売期間をそろえて確認することが大切です。
販売計画では、想定する買主、広告方法、内見対応、価格の見直し方を聞いてください。似た物件の売却経験については、価格だけでなく、どのような準備や調整が必要だったかを確認すると参考になります。査定額と販売計画を合わせて比べることで、自分たちの希望に合う提案を選びやすくなります。
仲介で売却する場合は、不動産会社に販売を依頼するための媒介契約を結びます。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という種類があるため、名称だけで選ばず、複数社へ依頼できるか、活動の報告はどのように行われるかなど、契約内容の違いを確認しましょう。
契約書では、依頼する業務、契約期間、手数料、解約する場合の条件を読みます。広告や追加のサービスに費用がかかる場合は、何を依頼したときに発生するのかも確認してください。口頭の説明と書面の内容に違いがある場合は、契約前に説明を受け、判断できる状態にしておきます。
販売活動中の連絡方法も決めておくと安心です。問い合わせや内見の状況をどのように共有するか、購入希望者から値下げの申し出があった場合に誰へ連絡するかを確認します。共有者が複数いる場合は、連絡担当者が内容を全員へ伝える方法も合わせて整理してください。
活動報告を受けたら、広告を出しているかだけでなく、問い合わせの内容や見送りの理由も確認します。買主の反応が価格に関するものか、物件状態や引渡し条件に関するものかによって、対応は変わります。数字だけを眺めるより、販売計画を調整するための情報として活用しましょう。
売り出し価格は、査定結果と売主の希望、物件の状態を踏まえて決めます。希望額をそのまま設定すると買主の反応が弱くなる場合もあるため、相場との違いを理解しておきましょう。最低限確保したい手取り額があるときは、必要な費用を見込んで不動産会社へ伝えます。
内見前は、玄関や通路を片付け、室内を確認しやすくしておきます。すべての部屋を改装する必要があるとは限りません。清掃や換気、照明の確認など、少ない負担でできることから進め、費用のかかる修繕は売却への影響を不動産会社と相談して判断してください。
雨漏りや設備の不具合など、把握している状態は内見前から担当者に伝えておきます。見た目を整えるために不具合を隠すと、後の説明や条件調整が難しくなります。室内の写真や過去の修繕記録があれば、買主が検討するための資料として使えるかを確認しましょう。
反応が少ない場合は、すぐに大きく値下げするのではなく、広告内容、写真、内見のしやすさ、競合物件を見直します。そのうえで価格を変更するなら、理由と変更後の販売方針を共有者にも伝えます。買主の反応をもとに見直すことで、根拠のない値下げや、長期間の放置を避けやすくなります。
仲介は、不動産会社に買主を探してもらう売却方法です。物件を市場に出し、購入希望者と価格や引渡し条件を調整します。幅広い買主に検討してもらえる一方、売却までの期間や成約価格は、物件の状態や需要、売り出し条件によって変わります。
時間に余裕があり、価格を重視して売りたい場合は、仲介の提案を比較するとよいでしょう。ただし、高い売り出し価格を設定すれば高く売れるとは限りません。購入希望者がどこを評価する物件なのか、不具合や片付けが価格にどう影響するかを確認してから販売方針を決めます。
仲介では、問い合わせへの回答、内見の日程調整、買主との条件交渉などが発生します。遠方の物件なら、鍵の管理や現地対応をどこまで不動産会社へ任せられるかを聞いておきましょう。売主が対応する作業と会社が担う作業を分けることで、実際の負担を把握しやすくなります。
販売中も管理費や清掃などの負担は続くため、売却価格だけでなく、売れるまでの支出を見込んでください。一定の時点で反応を見て、価格や売り方を再検討する方針を共有者と決めておくと判断が遅れにくくなります。仲介を選ぶ場合も、買取の条件を比較材料として持っておくと役立ちます。
買取は、不動産会社などが直接買主となる方法です。一般の購入希望者を探す工程を省けるため、売却時期を調整しやすい場合があります。ただし、すべての物件が買い取られるわけではなく、名義や物件状態の確認、社内の審査などに時間がかかることもあります。
買取価格には、買主が見込む修繕費や再販売の負担などが反映されます。仲介で想定する売却価格より低くなる場合があるため、価格差だけでなく、売主の作業や支出がどれだけ減るかを比べます。残置物の処分や建物の解体を誰が負担するかは、提案ごとに確認してください。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 市場の購入希望者 | 買取を行う会社など |
| 価格の決まり方 | 販売活動と条件交渉を経て決定 | 買主からの提示条件をもとに交渉 |
| 売却時期 | 買主が見つかる時期によって変動 | 提示された決済日を確認 |
| 片付けや修繕 | 販売方針と買主の希望に応じて調整 | 買取条件に含まれる範囲を確認 |
| 比較する費用 | 手数料・準備費・販売中の管理費など | 売主が負担する作業や費用など |
買取の見積もりでは、提示価格から追加費用が差し引かれるか、現地確認後に条件が変わる可能性があるかも聞いてください。複数の提案を比べるときは、残置物の扱いや引渡し状態をそろえます。価格と作業範囲を合わせて比較すれば、手取り額の違いを理解しやすくなります。
相続した家に住んでいる人が、売却後も居住を続けたい場合は、リースバックを検討することがあります。家を売った後に買主から借りる仕組みで、売却による資金化と居住継続を組み合わせます。利用できるかどうかや契約条件は、物件や相手方の提案によって異なります。
比較する項目は、売却価格、家賃、借りられる期間、更新の扱い、修繕費の負担などです。売却価格が希望に近くても、家賃が家計に対して重い場合は住み続けることが難しくなります。受け取る代金だけでなく、その後の継続的な支出を含めて資金計画を考えてください。
将来の買い戻しを希望するなら、その条件が書面にどう記載されるかを確認します。買い戻せる可能性があることと、希望する時期や価格で実行できることは同じではありません。具体的な取り決めがないまま期待だけで選ばず、必要な資金や条件を理解して判断しましょう。
相続人が複数いる場合は、売却代金を受け取る人と、家賃を支払う人の関係も整理します。住む人だけが条件を決めると、ほかの相続人の意向と食い違う場合があります。売却後の暮らしと代金の配分を一緒に話し合うことが、無理のない選択につながります。
売却価格と、実際に手元に残る金額は異なります。仲介手数料、登記に関する費用、測量費、解体費、残置物の処分費など、必要になる支出を整理しましょう。すべての物件で同じ費用が発生するわけではないため、自分の物件で必要な項目を確認することが出発点です。
見積もりは、費用の名称だけでなく、作業範囲や追加費用の条件まで確認します。解体なら庭木や付属物、処分なら家電や大型家具が見積もりに含まれるかを聞いてください。同じ作業名でも含まれる内容が違うと、安い見積もりを選んだつもりでも、後から負担が増える場合があります。
| 費用項目 | 確認する内容 | 無駄を減らす工夫 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 金額の算出方法と支払う時点 | 依頼する業務と追加費用を事前確認 |
| 登記関係費用 | 必要な手続きと見積もりの内訳 | 手元の書類を整理して不足を把握 |
| 測量費 | 調査する範囲と境界確認の作業 | 現状の資料を示して必要範囲を相談 |
| 解体・処分費 | 建物・付属物・残置物の対象範囲 | 同じ条件で相見積もりを取る |
| 清掃などの費用 | 販売に向けた作業内容 | 効果を確認して実施範囲を決める |
売却代金を受け取る前に支払いが必要な費用もあるため、手取り額と資金の出入りを分けて管理します。借入残高がある場合は、返済予定額や決済に向けた手続きも確認してください。売却価格から費用を引いた額だけを見ていると、準備段階で必要な資金を見落としやすくなります。
売却後の税金を検討するときは、売却代金の全額がそのまま利益になるわけではありません。譲渡所得の計算では、不動産を取得するためにかかった取得費や、売却に直接かかった譲渡費用などを確認します。手取り額を計算するときの支出と、税金の計算で差し引ける費用は、必ずしも一致しません。
取得費の確認では、被相続人が購入したときの売買契約書や領収書、建築に関する書類などが役立ちます。土地と建物で扱いが異なる部分があり、建物は減価償却の確認も必要です。相続時の評価額や現在の査定額を、そのまま購入価格として使うことは避けましょう。
譲渡費用を確認するために、売却時の仲介手数料や、売却に直接必要となった作業の領収書を保存します。測量や解体については、何のために実施したかが分かる資料も残してください。登記費用や残置物の処分費なども含め、支出の名前だけで扱いを決めず、個別の内容を税務の相談先へ伝えます。
購入時の資料が見つからない場合は、家族の保管場所や過去の取引先に記録が残っていないかを確認します。見積書と実際の支払いを示す領収書は分けて整理しましょう。金額・支払先・作業内容を説明できる状態にすることで、売却後の計算や相談を進めやすくなります。
売却後の税金は、取得費が分かるか、売却益が出るか、物件をどのように使っていたかなどによって変わります。売却価格が決まってから相談を始めるより、査定の段階で手元の資料と利用状況を整理しておくと、手取りの見通しを立てやすくなります。
相談時には、相続の経緯、購入時の資料、売却予定の条件、見込まれる費用をまとめて伝えます。物件の利用状況については、被相続人が住んでいたか、相続後に誰かが使っているか、賃貸しているかを整理してください。共有の場合は、各人の持分や代金の受け取り方も確認材料になります。
確定申告が必要かどうかは、売却価格だけでは判断できません。売却による利益の計算や、個別の税務上の扱いを確認したうえで判断します。税金が少ない見込みだから書類を捨てる、損をしたと思うから相談しないといった進め方は避け、必要な手続きを確認してください。
手取り額が固まるまでは、売却代金の全額をすぐに使う計画にしないほうが安心です。未払いの費用や税金に充てる資金を分け、共有者へ配分する場合も計算の前提をそろえます。概算と確定した金額を区別し、条件が変わったときに資金計画も更新することで、支払い時の不足を防ぎやすくなります。
土地の売却では、登記上の面積だけでなく、現地の状況を確認することが大切です。公図や地積測量図、境界確認書などが残っていれば、不動産会社へ見せましょう。資料があることと、現地の境界が確認できていることは同じではないため、境界標の状態も合わせて調べます。
隣地との塀や庭木、配管などについて、越境がないかを確認します。見た目だけで判断しにくい場合は、不明点として記録し、必要な調査を相談してください。隣地の所有者とのやり取りが必要になることもあるため、売買契約の直前まで確認を後回しにしないほうが進めやすくなります。
道路との関係や敷地への出入りのしやすさも、買主が検討する材料です。私道の持分や通行に関する資料、過去の取り決めがある場合は、土地の資料と一緒に整理します。建て替えの可否や使い方については、現在の建物が建っているという理由だけで判断せず、物件ごとに確認を依頼しましょう。
測量が必要かどうかは、既存資料、売却方法、買主が求める条件によって異なります。調査する範囲と費用、関係者との確認にかかる作業を説明してもらってから依頼します。資料で確認できる点と、現地調査が必要な点を分けることで、準備不足と過剰な作業の両方を減らせます。
建物は、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合、壁や床の劣化などを確認します。相続人が長く住んでいなかった場合は、知らない状態が多いこともあります。分からない部分を問題がないと扱わず、確認できたことと未確認のことを区別して不動産会社に伝えてください。
修繕記録や設備の説明書、点検結果が残っていれば、建物の状態を説明する材料になります。不具合を見つけた場合は、場所や状況を写真とメモで記録します。過去に修理した箇所についても、再発していないかを確認し、現在の状態が分かる資料として整理しましょう。
修繕をしてから売るか、現在の状態で売るかは、かかる費用と想定する買主をもとに判断します。購入後に大きく改装したい買主なら、売主が先に内装を整えても価格に十分反映されない場合があります。修繕する案と、その分を価格や条件に反映する案を比較してください。
古い建物がある土地は、建物を残して売る方法と、解体して更地にする方法を検討します。解体費をかけたからといって、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。建物を利用したい買主の可能性や、作業後の管理負担も確認し、見積もりと販売提案をそろえてから決めることが大切です。
残置物は、家具や家電、生活用品など、売却時に家の中や敷地に残っている物です。相続した家では、処分する前にほかの相続人の意向を確認します。思い出の品、重要な書類、引き取りたい物を先に分けておくと、片付けを進めた後の行き違いを防ぎやすくなります。
特に売買契約書や領収書、建築関連の資料などは、費用や物件状態の確認に役立つことがあります。見た目だけで不要と判断せず、書類を分けて確認してください。貴重品や鍵、通帳なども、一般の荷物と分けて管理します。処分業者へ依頼する場合は、触れてほしくない物を明確に伝えましょう。
買取で残置物を残せる提案でも、すべての物が対象とは限りません。引き渡す物と持ち出す物を具体的に確認し、追加費用が発生する条件も聞いてください。仲介の場合も、買主が引き継ぐ設備と売主が撤去する物を整理し、内見時の説明と契約時の取り決めが食い違わないようにします。
売却まで空き家が続く場合は、換気、清掃、庭木の手入れ、郵便物の確認、鍵の管理などを担当者と分担します。遠方で訪問が難しい場合は、管理を依頼する範囲と費用を確認しましょう。建物の状態が変わったときは不動産会社へ連絡し、販売資料や引渡し条件の更新が必要かを相談してください。
購入希望者から申し込みが入ったら、価格に加えて支払い方法や引渡し時期を確認します。希望価格に近い申し込みでも、引渡しまでの作業が多い場合や、売主の希望と日程が合わない場合があります。仲介担当者から条件の全体を説明してもらい、共有者と判断材料をそろえましょう。
買主が住宅ローンを使う場合は、融資の確認が取引の進行に関係します。現金で購入する場合も、代金をいつ受け取れるかを確かめます。申し込みが入った段階、契約した段階、残代金の受領と引渡しが完了した段階は異なるため、入金前から売却代金を使えるものとして予定を組まないようにしてください。
契約前には、土地の範囲、建物の状態、残す設備、撤去する荷物、測量や解体の担当を具体的に整理します。現在の状態で引き渡すという説明だけでは、双方が想定する内容が異なることがあります。書類や写真を使い、どの状態で引き渡すのかを確認しましょう。
売買契約書と関連資料では、代金の支払い、手付金の扱い、引渡しの条件、条件が整わなかった場合の対応を確認します。分からない用語や説明の食い違いは、署名する前に担当者へ聞いてください。価格・費用・作業・日程を一緒に確認することで、契約後の追加調整を減らしやすくなります。
決済では、残代金の支払い、登記に向けた書類の確認、鍵や物件の引渡しなどを進めます。事前に、誰が出席するか、どの書類を用意するか、代金を受け取る方法を担当者と確認しましょう。共有者が複数いる場合は、それぞれに必要な対応を把握しておくことが大切です。
遠方などの理由で本人が参加しにくい場合は、別の対応が可能かを早めに相談します。代理で進める予定がある場合も、必要な書類や確認方法は取引に応じて異なります。直前になって代理人を決めたり、手元の書類だけで進められると思い込んだりせず、担当者の案内を確認してください。
現地では、撤去予定の荷物が残っていないか、引き継ぐ設備が予定どおりかを確認します。鍵は玄関だけでなく、門、物置、郵便受けなども整理します。マンションの場合は、管理に関する連絡先や引き継ぐ資料も確認し、買主が受け取る物を一覧にしておくと抜けを減らせます。
費用の精算では、手数料や管理費などについて、誰がどの項目を負担するかを確認します。事前の見積もりと最終の明細に差がある場合は、追加作業や条件変更が反映されているかを聞きましょう。支払いと引渡しを担当者の案内に沿って進め、完了した内容を記録しておきます。
引渡しが終わった後も、売買契約書、費用の領収書、精算明細、入金が分かる資料を保管します。税務の相談や共有者との確認に使うため、物件ごとにまとめておくと探しやすくなります。紙の原本を残しながら、必要に応じて写しを作り、内容を確認できる状態を保ちましょう。
売却代金を相続人で分ける場合は、事前に話し合った配分と実際の入金、負担した費用を照らし合わせます。立て替えた費用がある人は、領収書などを示して精算します。何を共通費用として扱うのかを確認し、配分額だけを知らせるより、計算の内訳を共有するほうが認識の違いを減らせます。
売却が完了したことと、税務の確認が終わったことは別です。取得費や譲渡費用の資料を相談先へ示し、申告や支払いについて必要な対応を確認します。概算時には分からなかった追加費用や、最終的な売却条件がある場合は、相談時の資料も更新してください。
引渡し後に残る作業として、管理の依頼先への連絡、不要になった設備や契約の整理、共有者への資料の受け渡しなどがあります。買主へ引き継ぐものと、売主が終了させるものを確認して順に進めます。担当者や相談先への連絡内容を残しておくと、後から確認が必要になった際も対応しやすくなります。
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