江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年11月6日
相続した不動産を「いつ・いくらで・どう売るか」で手取りは変わります。例えば、相続税が課税された財産を一定期間内に売却すると、取得費加算の特例を使える場合があります。一方、相続登記や相続人間の話し合いが進んでいないと、引き渡しの準備に時間がかかります。売却価格だけでなく、手続きと費用の見通しを合わせて考えることが大切です。
「共有名義で意見が割れている」「取得費の資料が見当たらない」「空き家で維持費が発生している」といった場合でも、相続人と遺言の確認、遺産分割協議、必要書類の収集から始めれば、売却の流れを整理できます。売却にかかる期間は、権利関係や物件の状態、買主の見つかり方によって変わります。売却後の申告準備まで含め、余裕を持った計画を立てましょう。
本記事では、相続登記と書類の準備、譲渡所得や取得費の考え方、売却費用、相続に関する税金の特例を、実務の順番に沿って説明します。仲介と買取の違いや、共有・境界・建物の状態を確認する際の注意点も紹介します。判断に迷う項目は相談先に確認しながら、できる準備から進めてください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
相続後の不動産売却では、まず誰が関わる手続きなのか、何を売却するのかを整理します。遺言の有無、相続人の範囲、不動産の名義を確認し、遺産分割の方針を話し合います。亡くなった方である被相続人の名義が残っている場合は、相続登記の準備が必要です。査定の相談は並行して進められますが、誰が売主になるかを曖昧にしたまま、価格や引き渡しの条件を決めないようにしましょう。
次に、土地と建物の資料を集めます。登記事項証明書では所在地や面積、所有者、共有持分、抵当権などを確認できます。固定資産税の納税通知書や課税明細も、対象物件を把握する手がかりになります。住居表示と登記上の地番は異なることがあるため、住所だけで物件を特定しないことが大切です。土地が複数ある場合や附属建物がある場合も、資料と現地を照合します。
現地では鍵、荷物、設備、管理の担当者を確認します。遠方から売却する場合は、現地確認を誰が行うか決めておきましょう。空き家の管理にかかる支出も記録します。
不動産を売る理由は、維持管理の負担を減らす、売却代金を相続人で分ける、使う予定のない物件を整理するなど、人によって異なります。価格を重視するのか、早く現金化したいのか、管理の手間を減らしたいのかを共有すると、売却方法を選びやすくなります。住み続けたい人がいる場合は、その希望も確認し、売却を前提にした準備を進めてよいか話し合いましょう。
基本的な流れは、相続関係の確認、遺産分割と相続登記、査定、販売準備、売買契約、決済と引き渡し、申告の確認です。書類収集や査定の相談など、並行して進められる作業もあります。必要な工程と担当者を一覧にすると、どこで止まっているのかが分かります。名義変更の準備と価格の検討を別々に管理し、どちらも契約条件に間に合うように調整します。
| 工程 | 主な内容 | 次に進む前の確認 |
|---|---|---|
| 事前整理 | 相続人・遺言・不動産の確認 | 関係者と対象物件が整理できているか |
| 分割合意と相続登記 | 取得する人や分け方の確認、名義変更 | 売主となる人と共有持分が明確か |
| 査定と販売準備 | 価格、売却方法、必要な費用の検討 | 条件を相続人間で共有できているか |
| 契約と引き渡し | 条件の確認、代金の受領、鍵や書類の引き渡し | 書類、荷物、費用の精算が整っているか |
| 売却後の確認 | 譲渡所得の計算、申告要否の確認 | 契約書と領収書を保管しているか |
所要期間は、書類の確認、相続人の意見調整、測量、買主の資金準備などで変わります。販売期間に加え、契約後の作業も確認してください。税金の特例の検討は、売り出し前に進めます。
相続登記は、相続による不動産の取得を登記記録に反映する手続きです。売却に伴う買主への名義変更を進めるためにも、相続による権利関係を整理する必要があります。登記上の所有者が被相続人より前の世代のままの場合は、さらに過去の相続関係の確認が必要になることがあります。登記事項証明書を早めに取得し、現在の名義だけでなく、手続きの経緯も確認しましょう。
必要書類は相続の内容によって異なります。被相続人の戸籍・除籍・改製原戸籍、相続人の戸籍、住民票の除票や戸籍の附票、固定資産評価証明書、遺言書や遺産分割協議書などが確認対象です。すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではないため、登記の相談先に手続き方法を伝え、必要な範囲を確認してから取得します。
書類の用途、取得先、必要な部数、原本を返してもらえるかを記録し、提出前に控えを残します。戸籍や住所履歴がつながらない箇所は、推測せず、取得先や相談先に確認してください。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するかだけでなく、売却後の代金をどう扱うかも検討します。売却して代金を分ける換価分割や、不動産を取得する人が他の相続人に金銭を支払う代償分割など、状況に応じた方法があります。使い道の希望と資金負担が違えば、選ぶ方法も変わります。名義と代金の配分が食い違わないよう、方針を決める段階で登記や税務の相談先に確認しましょう。
遺産分割協議書を用意する場合は、対象となる土地・建物を登記記録に沿って特定します。所在地、地番、家屋番号、持分などを確認し、似た住所の別物件と取り違えないようにします。署名や押印、印鑑証明書などの扱いは、予定する手続きに合わせて確認してください。書類の作成と同時に、売却に必要な費用を誰が負担するかも話し合っておくと、後の精算が進めやすくなります。
代金の分配では、売却価格から何を差し引くのかを明確にします。仲介手数料や測量費、残置物の処分費などを共同で負担するのか、それぞれが負担するのかで、受け取る金額は変わります。税金は各人の事情によって異なる場合があるため、全員を同じ計算で扱わないことも大切です。売却代金の受領方法と分配方法は、関係する書類との整合も確認します。
立て替え払いは使途と負担者を事前に共有し、領収書を保存します。話し合いの結果も記録し、追加費用が出た場合は配分を見直しましょう。
共有名義の不動産を全体として売却する際は、共有者全員の意思を確認し、価格や引き渡し条件をそろえて進めます。不動産会社への連絡窓口を代表者にまとめることはできますが、窓口になっただけで他の共有者の判断まで代わりにできるわけではありません。代表者が連絡する事項と、各共有者が確認する事項を分け、委任が必要な手続きは使用する書類や範囲を事前に確認します。
意見がまとまらない場合は、希望の違いを具体的にします。早く売りたい人は管理の負担を心配し、価格を重視する人は安く手放すことを心配しているかもしれません。査定価格、販売の見通し、維持費、整備費用を共有すると、条件を比較しやすくなります。売却の可否、価格、時期を一度に決めようとせず、合意できる項目から確認する方法もあります。
遠方の共有者とは、参加方法、本人確認、書類の送付を早めに調整します。連絡が取れない人がいる場合や相続人の範囲に疑問がある場合は、相続手続きの相談先に確認してください。
売却価格がそのまま利益や手取りになるわけではありません。譲渡所得は、売却による収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。適用できる特別控除がある場合は、その扱いも確認します。一方、手取り額は、実際に支払う費用や税金、借入金の返済などを考慮した資金の残額です。税金を計算するための費用と、現金の支出を同じものとして扱わないことが大切です。
土地や建物を相続した場合、取得費や取得の時期は、被相続人の購入時の情報を基に確認します。相続時の評価額がそのまま売却時の取得費になるわけではありません。また、建物の取得費は購入代金などから減価償却費相当額を差し引くため、古い契約書に記載された金額をそのまま使えるとは限りません。土地と建物の内訳、建物の構造や用途も整理しておきましょう。
譲渡所得の税率区分は、被相続人の取得時期を引き継いだ所有期間で判定します。相続して間もないという理由だけで、短期の区分になるとは限りません。長期か短期かの判定には、売却した年の年初を基準とする考え方があるため、単純に売却日までの年数を数えないようにしてください。持分ごとに取得時期が異なる場合は、資料も分けて確認します。
手取りの試算では、売却価格、売却前と決済時の費用、売却後の税金を分けます。価格や作業内容が変われば更新し、特例を使えない場合も比較してください。税額が確定するまでは、支払いに備えた資金を残しましょう。
被相続人が購入した時期が古いと、売買契約書や領収書が見つからないことがあります。まずは自宅の保管書類、購入時の契約関係の資料、当時の支払い記録などを探します。増改築を行った場合は、工事契約書や明細も確認対象です。資料の有無を家族に聞く際は、不動産の購入、建築、改良などの用途を分けて尋ねると、関係する書類を見つけやすくなります。
購入代金以外にも、取得に伴う費用が計算上の取得費に含まれる場合があります。ただし、支出したものを何でも加算できるわけではありません。相続時に支払った登記費用も、資産の用途や計算方法によって扱いが変わります。過去に別の所得の経費として扱った費用を重ねて計上しないよう、支払い内容と使途を整理して相談先に確認してください。
取得費が不明な場合などには、売却収入の一定割合を使う概算取得費の方法があります。資料がないために取得費をゼロと決めつける必要はありませんが、実際の取得費より低くなる場合もあります。概算取得費を用いる場合は、登記費用などを別途加えられないことにも注意が必要です。資料の探索と計算方法の比較を行い、どの方法を使うか確認しましょう。
市街地価格指数などを使って過去の価格を推計する考え方もありますが、指数から出した金額がそのまま申告で認められるとは限りません。現在の査定価格や相続時の評価額も、過去の購入代金の代わりに使えるとは限らない情報です。資料が見つからないときは、手元にあるものと不足しているものを示し、税務の相談先に計算方法を確認してください。都合のよい推計だけで取得費を決めないようにします。
相続後の不動産売却では、仲介手数料、契約に伴う印紙税、登記費用などが発生する場合があります。物件の状態によっては、測量費、建物調査費、修繕費、解体費、残置物の処分費も検討が必要です。すべての支出が必ず発生するわけではないため、何のために必要なのか、誰が負担するのかを確認します。具体的な金額は物件と依頼内容を示した見積もりで把握しましょう。
見積もりは合計額だけで比較せず、作業範囲と追加費用の条件を見ます。測量なら対象範囲や立ち会いの調整、解体なら撤去物の範囲や廃棄物の処理、残置物の処分なら搬出する品目などが確認点です。同じ費用名でも含まれる作業が違う場合があります。不動産会社の提案と直接依頼する業者の見積もりを照合し、必要な作業が抜けていないか確認してください。
売却に直接必要な費用は譲渡費用に該当することがありますが、維持管理や引っ越しの支出まで一律に差し引けるわけではありません。相続登記費用と仲介手数料も区分を確認し、支出の目的が分かる資料を残します。
取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定の金額を取得費に加える仕組みです。その財産を取得した人に相続税が課税されていることなど、適用の条件があります。相続した不動産を売れば誰でも利用できるわけではありません。相続税の申告内容と売却する資産を照合して検討します。
加算できるのは、売却した財産に対応して計算した金額です。支払った相続税の全額をそのまま売却の費用にするものではありません。また、計算額には譲渡益との関係による上限があります。相続税の課税価格の計算に使われた評価額や、取得した財産の内容などを基に算定するため、単純に売却価格の割合だけで判断しないようにしてください。
準備する資料は、相続税申告書の控え、財産の評価明細、売却する土地・建物を特定できる資料、売買契約書、取得費や譲渡費用の資料などです。共有持分だけを売る場合や、土地の一部を売る場合は、その範囲も整理します。売却資産の表示と申告資料の表示が対応しているか確認し、計算に使った資料を後でたどれる形にしておきましょう。
この特例には売却時期の条件があります。相続が始まった時期、相続税の申告に関する時期、譲渡の時期を区別し、自分の予定に当てはめて税務の相談先に確認してください。相続後すぐに売るという理由だけで適用が決まるわけではありません。
利用には、計算明細書などを添えた確定申告が必要です。決済予定が変わった場合は、適用条件への影響も確認します。同じ資産で空き家の特別控除を検討する場合は、利用できる方法を比較してください。
被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続して売却する場合、条件を満たせば、譲渡所得から一定額を差し引く特別控除を検討できます。空き家であるという理由だけで対象になるわけではありません。家屋の建築時期、区分所有建物かどうか、相続直前に誰が住んでいたか、相続後の利用状況など、複数の条件を確認します。マンションを含む相続不動産全般に一律に使えるものではありません。
家屋と敷地を誰が相続したか、相続後に居住・賃貸・事業に使っていないかも確認対象です。被相続人が施設に入所していた場合には、居住の実態などについて別の確認が必要になることがあります。対象となる相続人の人数によって控除の上限が変わる場合もあるため、控除額を固定して手取りを試算しないようにしましょう。
家屋を残して売る場合の耐震性や、取り壊して敷地を売る場合の条件も重要です。売却後に買主側で耐震改修や取り壊しを行う方法が対象になる場合もありますが、工事の完了時期や確認資料の条件があります。契約に予定を書くだけでは確認が完了したことになりません。誰がどの作業を行い、必要な証明を誰が用意するのか、売却前に整理してください。
| 確認する項目 | 主な内容 | 用意する資料の例 |
|---|---|---|
| 家屋と居住の状況 | 建築時期、建物の種類、被相続人の居住実態 | 登記事項証明書、居住状況が分かる資料 |
| 相続と利用状況 | 家屋・敷地の取得者、相続後の用途 | 相続関係の書類、利用履歴の資料 |
| 建物の扱い | 耐震性、改修や取り壊しの内容と時期 | 工事契約書、完了を確認する資料 |
| 売却と申告 | 譲渡時期、売却代金、他の特例との関係 | 売買契約書、被相続人居住用家屋等確認書 |
被相続人居住用家屋等確認書は、不動産所在地の市区町村で申請方法と必要資料を確認します。この確認書を取得しただけで、特例のすべての条件を満たしたことになるわけではありません。売却金額や相手方、譲渡時期なども含めて判断し、必要な書類を添えて確定申告を行います。取得費加算の特例とは同じ資産で併用できないため、条件と計算結果を比較して選びましょう。
査定を依頼するときは、不動産の資料と現況をできるだけ同じ条件で伝えます。土地の面積、建物の築年数や状態、接道、境界、共有名義、荷物の残り方などで評価が変わります。資料だけを使う机上査定と、現地を確認する訪問査定では、確認できる情報に違いがあります。最初の金額は価格の見通しを知る材料として受け取り、売却条件を決める前に不明点を補っていきましょう。
査定価格は、その金額で売れることを保証するものではありません。比較では、高い金額を示した会社を選ぶだけでなく、似た条件の成約事例、現在売り出されている物件、建物の評価、販売方法などの説明を確認します。売り出し価格と成約見込みを分けて聞くと、交渉を含めた判断がしやすくなります。土地と建物を別々に評価している場合は、それぞれの根拠も聞いてください。
相続不動産では、片付けや測量、修繕の提案が査定と一緒に出ることがあります。その作業を行わない場合の価格や、追加費用も含めた手取りの見込みを確認します。費用をかければ同額以上に価格が上がるとは限りません。現況のまま売る提案と整備後に売る提案を比べる際も、作業負担や販売までの時間を含めて検討しましょう。
会社選びでは、情報共有、現地の管理、内覧への対応も確認します。遠方から売却する場合は、鍵の預かり方や立ち会いが必要な場面を聞き、会社の担当範囲と自分で用意する資料を分けておきます。
仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して契約を進める方法です。広く購入者を募り、物件の条件に合う相手と交渉できる点が特徴です。市場での反応を見ながら売り出し価格を調整できますが、希望する価格や時期に必ず売れるわけではありません。売却までの管理負担を続けられるかも含めて検討します。
依頼するときは、媒介契約の種類、他社にも依頼できるか、販売状況をどのように報告するかを確認します。一般媒介と専任系の媒介では、依頼できる会社や自己発見の買主への対応などが異なります。名称だけで選ばず、契約内容と自分の希望が合うか確認してください。広告の方法、写真の準備、内覧の調整、価格見直しの相談方法も決めておきます。
内覧では、室内の清掃、通風、照明、荷物の整理などが必要になる場合があります。空き家なら鍵の管理、居住中なら住んでいる人との調整が欠かせません。室内を見せられる状態にするための作業と、大きな改修工事は分けて考えましょう。購入希望者がどのような使い方を想定するかにより、求める状態は異なります。不要な工事を先に行わないよう、販売方針を相談します。
販売中は、内覧の件数に加え、購入を見送った理由も確認します。価格、建物の状態、引き渡し条件のどこに課題があるかで対応は変わります。相続人間で販売状況を共有し、維持費も踏まえて方針を見直しましょう。
買取は、不動産会社などが買主となって直接購入する方法です。一般の購入希望者を探す仲介と比べ、条件が整えば契約までの見通しを立てやすい場合があります。空き家の管理負担を減らしたい場合や、内覧への対応が難しい場合の選択肢です。ただし、すべての物件を買い取ってもらえるわけではなく、名義や相続人間の調整も必要です。
買取価格には、買主側が予定する改修や再販売の費用などが反映されることがあり、仲介で想定する価格より低くなる傾向があります。提示価格だけで判断せず、残置物を処分する必要があるか、測量や修繕を求められるか、売主が支払う費用があるかも確認します。直接の買取と、一定期間の仲介後に買い取る提案では条件が異なるため、仕組みを区別してください。
現状のまま引き渡せる提案でも、どの状態を前提としているかを確認します。家財、庭木、附属建物、故障した設備などの扱いを個別に聞くと、後から作業が増えるのを防ぎやすくなります。既に分かっている雨漏りや設備の不具合は、買取でも伝えておきましょう。買取であることだけを理由に、説明や書類の準備が不要になるわけではありません。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 販売活動で探す購入希望者 | 購入を検討する不動産会社など |
| 価格の考え方 | 市場の反応と交渉で決まる | 買主の査定と購入条件で決まる |
| 進め方 | 広告や内覧、条件交渉が必要 | 買主との条件確認が中心 |
| 手間と費用 | 販売中の管理や内覧対応を考える | 片付け・修繕などの負担範囲を確認する |
| 比較する点 | 成約見込みと管理負担 | 提示価格と実際の手取り |
物件の状態と相続人の希望を踏まえ、価格、費用、引き渡し条件をそろえて比較してください。早さを優先する場合も、契約条件を確認する時間は確保します。
土地の境界が不明な場合は、既存の測量図や境界に関する資料を探し、不動産会社や測量の相談先に確認します。塀やフェンスがあるだけで、境界が確定していると判断しないようにしてください。登記上の面積と現地の状況が一致しないこともあります。隣地との確認が必要な場合は調整に時間がかかるため、買主が決まってから対応するのではなく、査定時に状況を共有します。
建物では、雨漏り、設備の故障、シロアリの被害、過去の修繕、増改築などの情報を整理します。知らないことは推測で埋めず、確認できたことと確認できていないことを分けて伝えます。必要に応じて建物状況調査や修繕の見積もりを検討し、その結果を販売条件に反映します。調査で分かった問題を隠さず共有すると、買主も必要な作業や費用を検討しやすくなります。
老朽化した建物の扱いは、現況のまま売る、必要な箇所を修繕する、解体して土地として売るなどの方法を比較します。解体すれば必ず売りやすくなるとは限りません。建物を使いたい買主がいる可能性や、解体費、土地にかかる税負担への影響、再建築の可否などを確認します。空き家の特別控除を検討している場合は、工事に着手する前に適用条件との関係も確認してください。
片付けでは、購入・建築・工事の書類を処分しないよう保管します。鍵や設備の説明書、図面も確認し、相続人が保管したい品物は処分前に共有してください。
購入希望者が見つかったら、価格だけでなく、手付金、残代金の支払い、引き渡しの時期、土地・建物や設備の状態、残置物の扱いなどを確認します。修繕や測量が条件に含まれる場合は、作業内容と負担者を明確にしましょう。買主の資金準備に関する条件も、予定に影響することがあります。共有名義の場合は、関係者が同じ内容を確認してから手続きを進めます。
売却の書類には、本人確認書類、印鑑証明書、登記識別情報などが確認対象になります。登記上の住所や氏名と現在の情報が異なる場合は、その履歴を示す資料が必要になることがあります。印鑑証明書などに求められる発行時期は使用する手続きによって異なるため、一律に決めつけず、決済担当者に確認して取得します。委任がある場合も、対象手続きと書類の様式を合わせてください。
登記識別情報や権利証が見当たらない場合は、契約直前まで放置せず、登記の担当者に相談します。代わりの本人確認などの準備が必要になることがあります。建物の図面や管理に関する資料が不足している場合も、不動産会社に不足の内容を共有してください。必要書類の一覧には、手元にあるもの、取得中のもの、確認が必要なものを分けて記載すると、準備の進み具合が分かります。
決済前には、残置物の搬出、清掃、鍵の受け渡し、設備の確認を行います。固定資産税や管理費などの精算がある場合は、計算内容と負担する範囲を確認します。抵当権が残っている場合は、返済や抹消の準備も登記担当者や金融機関と調整が必要です。相続による名義変更と、売却に伴う手続きを区別し、当日までに完了すべき作業を整理します。
引き渡し後は、精算書と領収書を照合します。共同負担の支出は立て替え分も確認し、契約書、重要事項説明書、決済の書類を一緒に保管してください。
相続した不動産を売却したら、譲渡所得を計算し、確定申告が必要か確認します。売った人全員に同じ申告義務が生じると一律に判断するものではありません。利益の有無や他の所得、利用する特例などによって扱いが変わります。特例によって税金がかからなくなる見込みでも、その適用に申告が必要な場合があるため、売却後に確認を終えてください。
準備する資料は、売買契約書、精算書、取得費を確認できる購入時の資料、売却費用の領収書、登記事項証明書などです。取得費加算の特例を使う場合は相続税の申告資料、空き家の特別控除を使う場合は確認書や建物の状態を示す資料なども整理します。手元に保存する資料と申告時に提出する書類は必ずしも同じではないため、申告方法に合わせて確認しましょう。
| 区分 | 代表的な資料 | 確認する内容 |
|---|---|---|
| 売却収入 | 売買契約書・精算書 | 売却価格と精算の内容 |
| 取得費 | 購入時の契約書・領収書、建築や改良の明細 | 購入代金、付随費用、建物の計算 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料などの領収書・契約書 | 売却のために直接支出した費用か |
| 相続関係 | 登記事項証明書・相続関係の書類 | 取得者と共有持分、取得の経緯 |
| 特例の検討 | 相続税申告資料・被相続人居住用家屋等確認書など | 適用条件と添付書類 |
共有者が複数いる場合は、持分に対応する売却収入や費用、各人の取得費を確認します。一人が費用をまとめて支払った場合でも、領収書の名義だけで全額をその人の費用として扱わないよう、負担の実態を整理してください。相続税の課税状況や取得した資産が異なれば、特例の計算も変わります。全員分を同じ数字で入力する前に、それぞれの資料を照合します。
資料は、取得時、相続時、売却時に分け、支払い内容が分かるように保管します。計算で迷った項目はメモを付け、税務の相談先に資料と一緒に提示してください。申告後も、提出した内容の控えと受付記録を残しておくと、確認に対応しやすくなります。売却代金の分配まで済んだ場合でも、税金の確認と書類の保管を終えるまで、必要な連絡体制を維持しましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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