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不動産投資においては、どれほどの収益を得られるのかという実態を的確に把握しておくことが重要です。その指標として内部収益の割合を表すIRRによる算出方法を用いることが有効であると注目されています。IRRとはどのようなものなのか、見ていきたいと思います。

IRRとは

後の利益を獲得するため、資金などの元本を元手とする行為。それが投資です。単純に捉えれば、最終的に元手以上の利益を得られれば投資に成功したものと認識しがちです。しかし、投資した後どれほどの期間を経て元手を上回る収益が上げられるのか、その時期が早いか遅いかによっても、利益としての価値に違いが現れると言えるでしょう。

例えば、2つの選択肢があり、いずれかの方法で100万円を得られるという条件があったとしましょう。一方は、今すぐに100万円を貰えるという選択肢、もう一方は、10年後に100万円を貰えるという選択肢があったとします。その場合、2択のうちどちらが有利な条件となるかと問われれば、前者の直ちに100万円手元に入る方と言えます。貰えるお金は同額ですが、前者は後者に比べて10年早く手に入る分、活用の選択肢を広げられ、これを元手としてさらに利益を拡大することも可能となるわけです。

このように、投資においては利益額のみならず、それがどれだけ早く手元に入ってくるのかという時間的価値も付随してきます。
そのような、時間的視点も含めた利益の指標が、IRRです。

IRRは、邦訳すると内部利益率となる英語名詞の略称であり、投資による将来的なキャッシュフロー(収支利益)の現在価値を把握するための手法を意味します。

不動産投資におけるIRR

不動産投資で用いられるIRRでは、投資物件の購入から売却に至るまでの利回りを知ることができます。

不動産投資のタイプには、不動産を賃貸物件として運用し家賃収入を得るインカムゲインと、所有不動産を売却するキャピタルゲインの2通りがあります。収益獲得を最優先で考えた投資では、インカムゲイン型で賃貸経営を行いつつ、タイミングを見てキャピタルゲイン的な売却益を見出すという方法が一般的と言えるでしょう。IRRでは、インカムゲインとキャピタルゲインの2者を総合して、利益を把握することが可能というわけです。

IRRの計算式は以下の通りとなります。

C0＝C1/(1+r)+C2/(1+r)2……+Cn/(1+r)n

※　C0＝投資額
　　n＝年数
　　C1～Cn＝1～n年各々の収支利益
　　r＝IRR

この式に、物件購入額などに当たる投資額(C0)、インカムゲインを行った年数(n)、インカムゲイン中の年ごとのキャッシュフロー(C1～Cn)を代入し、IRR(r)を求めることになります。なお、物件売却を行う最終年のキャッシュフローであるCnは、インカムゲインによる賃貸収益とキャピタルゲインによる売却収入の合計となります。

不動産投資のIRRについて、一般的な目安は5％以上(上記計算式ではr＝0.05以上)とされています。その目安を満たせば投資として成功と言えるでしょう。
IRRの計算式を用いることで、投資的に成功と言えるキャピタルゲインのタイミングや売却額を把握することができるわけです。

IRRの注意点

あらゆる条件下においてもIRRが正確に投資状況を反映するとは限りません。場合によっては、収支実態からかけ離れてしまう事態も起こり得ますので、注意が必要です。
小規模な物件、高金利融資による物件購入、空室リスクの高い物件などでは、IRRが実際の収益以上の値を示し、誤った判断を招くおそれもあります。

IRRのみならず、それ以外の指標についても広く参考にし、投資判断を行うことが肝要と言えます。

まとめ

以上のように、投資に関連する指標であるIRRを用いることで、利益の現在価値を把握でき、不動産投資では物件売却の判断に有用であることを確認してまいりました。
IRRのみでは誤った判断を招くデメリットもあります。それ以外の指標も総合的に併用しつつ判断材料とすることが適切です。