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実際に不動産投資を始めるにあたり、売買契約を結ぶのですが、その際、契約書の内容についてしっかり把握しておく必要があります。契約締結後に思っていた内容と違っていたということがないようにあらかじめポイントを押さえて気をつけなければいけません。
今回は、不動産投資物件購入時の契約書の締結から引渡しまでのチェックポイントについて解説していきたいと思います。

不動産投資の契約までの流れ

不動産投資の契約までの流れを下記で紹介していきましょう。

1.不動産投資をするためには、金融機関からの融資が一般的なので、自分の現在の年収、預貯金(頭金)などを把握し金融機関でいくら融資してもらえるかあらかじめ知っておくと良いでしょう。

2.インターネットや不動産会社などをまわり不動産物件の情報収集をしながら物件を探します。

3.良い物件が見つかったら金融機関に申し込みをして融資の審査を受けます。

4.金融機関からの審査が通ったら不動産会社などと売買契約を締結しましょう。

なお、その際、万が一のために金融機関からの融資が不成立となることも想定されますので、契約が白紙に戻せる融資特約を結んでおきましょう。

5.売買契約が締結したら不動産管理会社を選びましょう。複数の不動産管理会社を比較し、適した会社を選ぶと良いでしょう。

6.金融機関とローン契約を締結します。

7.金融機関から決済が下りたら物件の引渡しを行い完結します。

売買契約書のチェックポイント

売買契約書について確認するポイントを下記で紹介していきましょう。

1.売買物件の面積や表示の確認
宅地の場合、実際に「土地」の場合、面積が契約した通りに表記してあるか確認しましょう。また、建物に関しては所在地、家屋番号、登記上の種類、構造、床面積などをチェックしましょう。なお、売買契約書の書面に抵当権がついていないか確認しましょう。

2.売買代金の額、代金支払いの方法と期日、物件引渡し、所有権移転登記の時期の確認
契約書に書かれた金額と最初に交渉した金額、支払い時期が合っているか再確認します。
また、土地や建物価格按分が書かれている契約書もあるので確認しましょう。

3.契約解除や違約金及び手付金の確認
何らかの事情で契約解除をしないといけないことが起こり得るので契約書を作成する時点でしっかり取り決めて確認しておきましょう。ほとんどの場合、契約解除の違約金は売買代金の20％以内が一般的です。

なお、手付金については、買主の事情で介助した場合、支払った手付金は戻ってきません、売主の事情で契約解除の場合、手付金倍返しとなる決まりになっています。

5.危険負担の確認
地震や水害などの天災などにより建物が損壊、全壊した場合の負担を危険負担と言い、そのような予期せぬ不測の事態が起きた際に、買主と売主どちらが責任を負うことになるのか確認が必要です。

6.瑕疵担保責任の確認
不動産物件の瑕疵担保とは、施工不良などによる構造物の欠陥、雨漏り、シロアリ被害など、外見からは見えない不良点のことを指し、新築や中古物件どちらでもありえます。

契約を締結した後、住んで初めて気付くことが多いため、購入後のトラブルとならないように売主が瑕疵担保の責任を持つことや期間明確に提示していることが重要ですので、しっかり確認をとりましょう。あまりにもひどい構造物の欠陥などの瑕疵があり修繕だけで済まない場合は、契約解除できる方向で交渉すると良いでしょう。

まとめ

融資金額にもよりますが金融機関などを利用する不動産投資は、金額の大小にかかわらず契約書を交わす際、慎重に行うことが必要です。上記で説明したチェックポイントをよく理解して契約に臨みましょう。