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不動産投資収支見込みの参考になるのが実質利回りです。
投資した額に対してどれくらいのリターンが見込めるのか、収益から経費を差し引いて、実質的な利回りをつかんでおくと経営計画が立てやすいですね。
実質利回りの目安についてお話しましょう。

■不動産の実質利回りの目安

表面利回りでは、『家賃収益÷物件価格×100』と考え、10％前後の利回りになるものが多くなっています。
実質利回りでは不動産取得税、ローン元金返済、固定資産税を経費として家賃収入から差し引いて利回りを考えます。
計算方法としては…
『（家賃収益―経費）÷物件価格×100』となります。
ですから物件価格が高い都市部では利回りが3%程度になってしまうこともあります。
物件価格が安い地方では、実質利回りでも10%前後になる場合もあります。
ここで注意したいのは、経費を折り込み済みとはいえ、地方では空室リスクが高く、見栄えを良くするためにリフォームに思いの外費用がかかるなど実質利回りだけでは読めない部分がことです。
利回りは計算上の目安として、現実的なキャッシュフローを見る必要があります。

■より現実的に損益計算をする

実質利回りがプラスになる見込みがあるなら、収益が上がるということですが、実際の賃貸経営では、税金が思いの外プレッシャーになると言うことを知っておきましょう。
税金の種類としては…
①　不動産取得税
②　固定資産税・都市計画税
③　所得税・法人税
不動産取得税は、物件購入から半年ほどで請求が来ます。
条件によって変わりますが、ざっくり目安として見積もるなら、固定資産税評価額の3%程度見積もっておくと良いでしょう。
実際には土地の課税対象額は1/2で計算されるのでもう少し安くなりますが、数十万円以上の出費を予定しておく必要がありあます。
税金は、税務署が決めた路線価や評価額を基準に計算されますが、建物は築年数が新しいほど、木造よりはRCのほうが、高い評価額になる傾向があります。
その上、収益には所得税がかかりますし、法人化してる場合には法人税がかかります。

■税金・経費を含めた損益計算をする

不動産投資で資産形成を目指すなら、税金や経費を含めた損益計算をして、キャッシュフローが厳しくならないように資金繰りをしていくことが大切です。
実質利回りの計算のみで収益が出せると見込まれても、税金の支払いと空室リスクの波が重なると持ち出しが多くなり、物件を所有していることで資産が流出してしまうことがあるのです。
不動産投資初心者は、目先の利回り以上に損益計算や資金繰り、管理運営まで総合的に相談に乗ってくれる業者を見方につけたいですね。