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不動産投資をする場合には、大きく分けて3つの段階に区別する事が出来、それぞれの納税の種類が異なっています。このような納税の対象について「不動産購入時」や「不動産運用時」および「売却時」の対象を、詳しく説明していきましょう。

不動産投資の段階による区別

不動産投資の収益には「家賃収入」と不動産売却による「売却益」がありますが、納税の対象は、2つあるいは3つの段階に分ける事が出来ます。アパートなどを、購入したり新たに建築したりして投資の元となる収益物件を購入する場合と、運用時と売却時の分類で紹介しましょう。

アパートの購入および建築費用に対する納税

最初に納税の可能性があるのは、以下の3種類と4項目です。

不動産取得税のその1

不動産投資には家賃収入の対象物件であるアパートを購入した場合と建築した場合に、「不動産取得税」が1度だけ掛かります。相続で不動産を取得する場合は、課税の対象外ですが、贈与の場合は課税されます。
「不動産取得税＝建物評価額（固定資産税評価額）×税率4％（3％）」

1.住宅ではない家屋の場合は4％です。
2.土地および住宅の場合は3％です。
3.建築費の場合の評価額は60％で計算して、その3％が該当します。

不動産取得税のその2「軽減措置」

課税標準が半分になる軽減措置があります。
1.住居の場合は、土地も建物も対象です。
2.アパートの場合は、土地のみが対象です。

印紙税の購入

1.売買契約書の印紙代
2.金銭消費貸借契約書
ローンで融資を受ける場合の印紙代です。
※令和4年3月31日まで軽減措置により、およそ半額に近い費用で納税できます。

登録免許税

土地や建物の所有権を登記する場合に支払う税金です。収入印紙で納入します。
「課税標準＝固定資産税評価額×税率」で求めます。0.4～2.0％の税率があります。

不動産運用時の納税対象

賃貸経営のおける家賃収入に対する納税には、以下の4つが相当します。

固定資産税および都市計画税

固定資産税・都市計画税は、所有する全ての不動産に対して納税対象となります。1部の地域では、都市計画税がない場合があります。

「固定資産税＝課税標準額の1.4％を掛けた額です。」
1.軽減措置は、小規模住宅用地の200㎡以下の部分で6分の1です。
2.一般住宅用地の場合は、200㎡超える部分で3分の1です。
3.アパートの場合は、「戸数×200㎡」が6分の1軽減です。

「都市計画税は課税標準額（固定資産税評価額）の0.3％が上限です。」
1.小規模住宅用地は、200㎡以下の部分で3分の1です。
2.一般住宅用地は、200㎡超える部分で3分の2です。

所得税および住民税

1.不動産所得の計算＝収入－必要経費
2.課税所得の計算＝不動産所得＋給与など他の所得－各種控除
3.所得税額の計算は＝課税所得×税率－課税控除額で求めます。
4.住民税は、所得税の10％で求めます。

個人事業税

収入の規模によって個人事業税を支払います。
「個人事業税＝（収入 － 必要経費－ 事業主控除290万円）×5%」

消費税

「課税売上高」が1,000万円を超える収入がある場合に課税事業者となり消費税の支払い義務が発生します。

投資物件の売却時の納税対象

売却による利益が目的の場合もありますが、出口戦略として物件の処分や買い替えが必要な場合が出てきます。その場合の納税対象は、2つです。

譲渡所得税の場合

「譲渡所得の計算＝譲渡収入金額　－（取得費　＋　譲渡費用）」です。

1.税額の求め方＝譲渡所得　×　税率

所得税と住民税の税率の求め方

1.　5年以下の短期所有の場合＝所得税30.63％+住民税9％＝39.63％
2.　5年以上の長期所有の場合＝所得税15.315％+住民税5％＝20.315％
※特別控除の特例などが利用可能な場合があります。

まとめ

不動産投資の段階別に納税対象を分類しました。それぞれの税金の求め方には、特別控除や軽減措置などがあるので、しっかりと理解する事で、税金の払い過ぎを防ぐ事が出来て、節税しながら納税の義務を果たす事が出来るのです。