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土地や建物の投資にはいろいろな方法があり、土地を購入してマンションやアパートを建て、第三者に貸して収益を得ることや駐車場として運用する方法などがあります。今回は不動産投資の目的や種類などについて見ていきましょう。

不動産投資とは

不動産投資は不動産を利用して利益を生む方法全般を指します。

①マンションやアパートなどの購入や物件を貸して賃貸収入を得る
②購入時の価格より高い価格で売却し、その差益（売却益）を得る
③駐車場、コインランドリーなどの運営で収入を得る

いずれにしても、不動産から何らかの収益を得る形を不動産投資と考えていいでしょう。

不動産投資の狙い

ここでは先の章で出てきた①に該当する「賃料収入」と、②に該当する「売却益」について、それぞれの特徴を見ていきましょう。

賃料収入

不動産を賃貸して得る収入のことを、賃料収入や家賃収入といいます。不動産投資では、比較的に多く、購入した建物を賃貸して家賃を得るなどがあります。これをインカムゲインといい、不動産や資産を保有することで安定的な収入を受け取ることができます。

売却益

不動産を購入して、購入価格より高い価格で売却して、その差益が収益となります。

安く購入して高く売り、差額分を得ることでの不動産投資の一つで、このような保有する不動産や資産を売却することで得る差益のことをキャピタルゲインといいます。

安定感を取るか、大きな利益を狙うか

基本的に短期の不動産保有で大きな利益を狙うのであれば、キャピタルゲイン狙いとなりますが、短期間保有の売買では譲渡益にかかる税金も高くなりますし、そもそも購入する不動産への投資額も高額である必要が出てきます。

一方、インカムゲイン狙いであれば、少額からスタートできますし、長期保有で安定収入を見込むことができますし、売却時の譲渡益にかかる税額も抑えることができます。但し、特に建物などの不動産に関しては、その価値を維持していくための経費も必要となってくることは覚えておきましょう。

以上のことから基本的に、賃料収入＝インカムゲイン狙いが不動産投資の第一歩としては、おすすめです。

資産の保有によって得られる安定的な収入が期待でき、入居者の維持さえできれば、コツコツと収入を積み重ねることが可能で、専門知識やスキルはなくても収入を得ることができるので、賃料収入を目的とするケースが多いといえます。

不動産投資の種類

新築・中古のマンション・アパートのワンルームを保有する

新築や中古のワンルームを保有し賃貸収入を得る方法です。初心者でも始めやすく、首都圏は空室になっても次の入居者の流動性が高く、多額金が必要なときには売却することもできます。

一方で管理費や修繕積立金の支払もあるため、築年数が経過した物件の場合、管理維持経費がかさむこともあります。

新築・中古のマンション、アパート一棟

新築や中古マンション、アパートをまるごと（＝一棟）購入し、部屋を貸すことで賃貸収入を得る方法です。購入資金が必要になるため、金融機関から融資を受けるのがほとんどです。

多くの部屋を満室に近い状態に保てれば、収入が期待できます。空室が多くなると借入金の返済が困難になる可能性もあります。流動性が低く、売却には買い手を探す必要があります。

新築・中古の戸建て経営

新築や中古の戸建て住宅を貸すことで賃貸収入を得る方法です。

戸建ての入居希望者は家族連れが多く、長期間の入居で、安定した収入が得られる可能性があります。戸建て中古は建物の老朽化が進みやすいので、修繕費などがかかります。

流動性が低いため売却がしにくい、空室を埋めるのが困難なうえに、賃貸収入もそれほど期待できません。

駐車場、コインランドリー経営

元々所有していた土地の活用や、土地(建物)を借りて駐車場やコインランドリー経営の投資方法もあります。

駐車場、コインランドリー経営は立地などに左右され、駐車場投資は安く済みますが、コインランドリーはチェーン展開では加盟などの必要があり、投資額が回収できない可能性もあります。

REIT（リート)

オフィスビルや商業施設、マンションなど不動産を購入することで間接的に投資して分配金が得られます。株式のように証券取引所に上場している投資信託もあります。

国内だけでなく、海外不動産を対象に数万円から購入できる銘柄もあり、平均分配金利回りは3％～4％前後で、価格変動はありますが、少額から投資できます。

借地権投資

借地権では、建物の所有権利で、土地を所有せずにアパートや戸建ての取得ができることになります。

借地権投資では、借主が法律に守られているので継続して住むことができ、地主は正当な事由がない限り、借主の更新を拒絶できないことから、旧法借地権が有利になります。

又、所有権は地主にあるため土地の取得税や登記費用は発生せず、土地の固定資産税・都市計画税の負担もありません。

底地投資

借地権が設定されている土地の所有権を取得する投資法。底地投資と言われ、借地は建物とは違い、劣化という概念がないため修理や修繕費の心配もありません。

土地に売店事業用借地権を設定してコンビニ投資するという方法もあります。

サービス付き高齢者住宅

内閣府の統計データによると、2060年には75歳以上の高齢者の割合が26.9％国民の4人に1人が高齢者となる時代になると言われ、今後の需要を考えると将来有望となります。

シェアハウス

シェアハウスは、不動産投資として、従来の賃貸のように一部屋ごとにトイレ、風呂、キッチンを完全に独立させる必要がなく、共同化することで設備費を下げるとともに、部屋数も増やせるのが投資に人気です。

一方で居住者同士のトラブル防止を周到させる必要があるため、管理面での知識が必要になります。

民泊

国の方針としては民泊を認めていく方向で、宿泊施設を活用した民泊も非常に人気となっている投資方法です。近隣住民とのトラブルも多いため、都内では旅館業の許可を取るか、民泊条例に則り許可を得なければ、違法営業になるため注意が必要と言えます。

コインパーキングやバイク駐輪場

設備費用が少なく済み、投資費用もほとんどかからないため、土地を持っている人にはおすすめの投資です。

トランクルーム

トランクルームとは、個人や企業の物品を収納する貸し倉庫やトレーラーハウスなどの物置投資で、日本では今後の可能性を秘めている投資といえます。

まとめ

不動産投資はその性質上、専門知識や経験が求められますし、融資に関する不安や空室の損失などといった危険性も存在します。不動産投資の成功は、投資の種類や損得を理解したうえで少額からスタートし、コツコツ積み上げていくことがポイントといえるでしょう。