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不動産投資は、長期的な運用によって、安定した収益を求める事が出来ます。具体的には2つのビジネスモデルが存在します。ビジネスモデルの役割を具体的に知る事で、不動産投資を成功に導く事が可能となります。今回は、2つのビジネスモデルについて紹介します。

不動産投資のフロービジネスとストックビジネス

世の中にあるビジネスは、大まかに分類するとフロービジネスとストックビジネスに分ける事が出来ます。「フロービジネス」とは、１回の取引や個々の取引によるもので、波のあるビジネスです。

具体的に言うと、飲食店やコンビニなどの小売業は、決して継続的な事業では無いのですが、市場調査と経営努力で安定した収入を目指すビジネスです。一方、「ストックビジネス」とは、顧客との契約により会員制などの継続性のある収入をもたらすもので、顧客によって決まった収入を確保して安定を目指すビジネスです。

具体的には、ガスや電力、通信事業、介護事業も該当します。不動産投資では、不動産の売買による収益をキャピタルゲインと言い、その差額が大きいほど利益が増大します。逆に価格が下落した場合にはマイナスの収入になってしまいます。

また、投資する金額が大きいほど、利益幅も大きくなる特徴があり、継続性のないスタイルなので、「フロービジネス」に分類します。

一方、賃貸経営による不動産投資は、長期的な安定した収入を目的としており、「インカムゲイン」と呼ばれています。こちらのビジネスモデルは、継続的な収入を求めたビジネスなので「ストックビジネス」になります。

長期的な安定を目指す賃貸経営

ビジネスモデルとしては、単発の不動産の売買で利益を得る事は難しいので、安定した収入で、長期的な運用計画の方が、確実でありリスクも少ないのです。ただし、不動産投資も競争社会なので、いつ入居率が減って収入が減る可能性も考えておかなければならないのです。

周りの環境が、自分の保有物件よりも条件や状態が良い事で、比較されて物件価値が落ちる場合もあるのです。環境の変化や周りの状況を考慮して、保有する賃貸物件の売買や買い換えも時には必要なのです。

仮に賃貸経営が不調の場合や、債務超過になるような状態であっても、素早く売却を決断して、新たな不動産投資に切り替える事も重要です。

投資物件の選び方

安定した収入を目指すには、投資物件の選び方で決まってきます。初心者向けの区分マンションや、企業向けのオフィスを狙い、ビルのワンフロアや１室を買い取る「区分所有権」などの方法で、優良なオフィスビルの一角を買い取る事も出来るのです。

ローンの借り入れの期間を考えて投資回収できる基準を作っておく事も必要です。具体的な物件選びは、駅からの距離や利便性と担保価値があるかどうかです。担保価値が高ければ賃貸経営が難しい場合でも、売却する事で、すぐに軌道修正をはかる事が出来ます。

また、現状は好条件であっても、新たな都市開発などで、好条件の環境が変化する場合もあるのです。渋谷や池袋などは、大きな変貌を遂げており、恩恵を受ける場所もあれば、駅の移動により恩恵を受けない場所が出てくるのです。環境の変化にも注意する事です。

他にも地方都市との比較では、東京を基準に考えた場合に、地方の方が利回りは高くなっていますが、場所によっては駐車場の設置率が悪く、駅から近くても入居率に影響する場合もあるので、周りの状況も考えて実質利回りを判断する必要があるのです。

まとめ

不動産投資のビジネスモデルは、賃貸経営を中心とした長期的な収入を目的として、賃貸経営の継続を考えた場合に、売却を選択するのもビジネスを安定に導く手段でもあります。ビジネスモデルの使い分けをする事で、不動産投資の可能性を最大に活かす事が出来るのです。