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毎年確定申告の時期に頭を悩ませるのが、所得税や住民税の納付です。できるだけ節約したいと思うのは当然の心理でしょう。そんな時におすすめしたいのが、不動産投資を利用した節税方法です。それでは、不動産投資がどのような仕組みで税金対策に繋がるのかを見ていきましょう。

所得税と住民税の節税

マンションを賃貸に出したりすることで得る収入「インカムゲイン」となる家賃収入が、不動産所得税となります。

不動産を安い時に購入し、価値が上昇した時に売却する「キャピタルゲイン」を譲渡所得として、投資の種類は2つの方法がありますが、今回は「インカムゲイン」について述べていきます。

所得税・住民税の節税で重要なことは、投資に使用した金額を経費計上することです。そのためには、減価償却費と損益通算についてよく理解することです。

減価償却費

消耗する品を経費で購入すると消耗品費として計上しますが、「取得価額(購入に使った総額)が10万円以上」「使用可能期間が1年以上」のものに関しては固定資産と見なされ、減価償却という制度が適用されます。消耗品費は一括で計上しますが、減価償却は定められた耐用年数に応じて分割して計上します。

ここで注意する点は、減価償却費で計上できるのは経年劣化する建物のみであり、土地は含まれないということです。

建物の耐用年数とは

賃貸用の建物には耐用年数が構造によって定められております。

1.木造の場合は22年
2.軽量鉄骨で厚みが3mm以下では、19年
3.軽量鉄骨で厚みが3mmを超え4mm以下では27年
4.重量鉄骨では34年
5.鉄筋コンクリート造では47年

損益通算

所得税・住民税の節税は減価償却のシステムを利用し、給与所得の黒字分を不動産物件の家賃収入で相殺するという方法で行います。この方法を損益通算と呼び、確定申告の際の所得額を大幅に抑えることが可能になります。

給与所得が多い方で減価償却費による節税を行うのであれば、中古の木造建築物件がおすすめです。コンクリート住宅は法定耐用年数が47年ですが、木造住宅は22年と短く、短期間で高額な減価償却費を計上することができるからです。

相続税の節税

相続税は、約40年ぶりに基礎控除額が5000万から3000万円に引き下げられるといった大規模な改正が行われ、納税対象になる方が増えました。しかし、こちらも不動産投資を利用することで、大きな節税効果を得ることができます。不動産の方が評価額が少なくてすみます。

路線価と固定資産税評価額

相続時、更地や賃貸用以外で利用している土地の評価額を決めるには、時価の80％の「路線価」が使用されますが、貸家貸付地として使われている場合は時価の半分の「固定資産税評価額」が適応されます。相続税の節税には賃貸用不動産を利用し、固定資産税評価額で反映することが重要です。

まとめ

不動産投資による節税方法をご紹介しましたが、税金対策のために特に計画もなく不動産投資を行うのは非常に危険です。減価償却と損益通算について理解し、自身の収入・法定耐用年数を照らし合わせ、長期的な視点で投資を行いましょう。