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不動産投資広告などでは「年利10％」という掲載も目にすることがあります。この数字は、投資としては高すぎる利回りであり安定している投資とは言われていますが、数字の罠があります。今回は、不動産投資の概要をはじめとして、年利と広告の罠について解説します。

不動産投資

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資として認知されており、比較的安定している投資とされています。利益を得る仕組みとしてインカムゲインとキャピタルゲインがあり、それぞれ別々の特徴を持っています。

インカムゲインは「家賃収入」で利益を得るタイプの不動産投資です。アパートやマンションを買い取って、入居者を住まわすことで毎月安定して利益を得るモデルのことを指します。家賃は毎月変動する訳でもないので、景気変動の影響を受けることが少ないと言われています。

キャピタルゲインは不動産を購入額よりも、高い金額で売却して収益を得るタイプの不動産投資です。この投資スタイルは不動産価格やエリアによって大きく影響を受け、インカムゲインよりも景気変動に左右される投資です。バブル期にはキャピタルゲインが主流となっていましたが、現在はインカムゲインが主流となっています。

不動産投資における年利とは

不動産投資における「年利」とは家賃収入として年にいくらの利回りがあるかを指し、インカムゲインタイプの不動産投資を指します。また、年利にはさらに2種類の利回りがあり、「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。それぞれの違いを解説していきましょう。

表面利回りと実質利回りとは

表面利回りとは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で求めることができる利回りの事を指します。ネット広告や物件情報に載っている利回りは、この表面利回りがほとんどです。とてもシンプルでわかりやすいのですが、表面利回りだけで物件を購入するのはおすすめしません。

表面利回りに対して実質利回りとは、表面利回りに「諸経費」を含めた利回りのことを指します。計算式は「（年間家賃収入 ー 諸経費） ÷ （物件価格+物件購入時の経費） × 100」で求めることができるのです。実質利回りの方がより実態に近づいた計算式となり、物件購入を検討する際は、こちらで計算することをおすすめします。

実質利回りの諸経費には年間管理費・固定資産税などが含まれており、物件購入時には登記費用や不動産取得税などが発生します。また、不動産投資を検討する際に気をつけるべき点として、「現況賃料収入」や「満室想定賃料収入」といった広告があります。両方について詳しくみていきましょう。

現況賃料収入と満室想定賃料収入

「現況賃料収入」とは現在得られている収益のことを指します。中古物件では入居者がすでにいる状態ですので、何部屋か空いているかなど現況の家賃収入を表します。「満室想定賃料収入」は言葉の通り、満室時の家賃収入を示した金額になります。

一般的に掲載されている広告は「満室想定賃料収入」を提示しています。ただし、物件が常に満室となるわけではないので、満室想定だけで物件を購入するのは非常に危険です。家賃収入から年利を算出する際は、ある程度の空室を想定して算出することをおすすめします。

まとめ

不動産投資は比較的安定した投資と言われていますが、広告の数字だけを頼りに購入することはおすすめしません。広告に載っている年利は必要経費が含まれていなかったり、常に満室など理想とした数字だったりするので注意が必要です。正しい知識を身に付けることで、良い物件を探すことが可能となります。