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不動産を購入し、家賃収入を得るオーナーになってどれくらい利益が出来るのか？実情に合わせた入居率を計算出来ると、経営の見通しを立てやすくなりますね。入居率の計算方法についてお話ししましょう。

■入居率の計算方法は？

＜入居率＞

入居部屋数÷全体の部屋数×100で求められます。

・8室あるアパートの7室まで埋まっている場合には…

7室÷8室×100＝87.5%

・6室所有中5室まで埋まっている場合には…

5室÷6室×100＝83.3%

所有部屋数が少ないと、1室空いただけで入居率が下がってしまいます。3室中2室なら66.6%、1室しか所有していない場合には0%か100%かとなりますから、ある程度の部屋数を所有する事は、リスク分散になると考える事が出来ます。入居率は、高いほどの収益性が上がります。

＜空室率＞

全体のうち、どれくらいが空室なのかをあらわしますから、空室数÷全体部屋数×100で計算します。8室中7室入居しているなら、1室が空室です。

空室1室÷8室×100＝12.5%

入居率と空室率を合わせるとちょうど100%になるわけです。

■表面利回りと入居率

どれくらいの収益が期待できる物件なのかの目安に、利回りや入居率を参考にする場合が多いと思います。経費を考えずに、ざっくり物件購入額と家賃収入で計算されたものが「表面利回り」です。空き室などを考えていませんから、当然、大きめの数字が出てきます。2～3年に1度、空室がでるとすると、募集期間の3ヶ月程度は空室が発生する可能性が大きいでしょう。すると、2年のうち3ヶ月が稼働していないということになり、

（24ヶ月－3ヶ月）÷24ヶ月×100＝87.5%

稼働率は87.5%となるのです。空き室もなく、常に満室の時を100%とすると、87.5%の収入になると言うことです。単純に入居率という表現では、ある月を切り出して「今月の入居率は○%」という言い方も出来ますし、一定期間の稼働率を加味して表すことも出来ますから、収益の期待値の精度が変わってきます。

■不動産投資の見通しの立て方とは？

不動産投資をスタートさせるときには、1室オーナーからという場合が多いと思います。この場合は収益の変動は入居率0%または、100%、稼働率は2年入れ替わりで3ヶ月の空室期間が出来るとすると87.5%の稼働率になります。

＜家賃8万円としたら＞

・空室一切無しで2年間⇒100%　8万円×24ヶ月＝96万円

・募集期間3ヶ月空室2年間⇒87.5%　96万円×87.5÷100＝84万円

こうして見ると、一括借り上げで80～90%の収入が保証されるシステムは、オーナーも業者も損をしないバランスを保って設定されていることがわかります。