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利回りとは、不動産投資を考える時、収益の可能性をみるのに重視される数字です。でも、不動産投資の場合、『利回り5%』と『利回り10%』なら、必ず、後者を選ぶべきとは限りません。不動産投資の利回りでは、どんなポイントを押さえて見て行くべきかお話ししましょう。

■利回りとはなに？

投資した額に対してどれくらいの収益が見込まれるのか割合で表したものが利回りです。定期預金であれば、『利回り0.3%』という場合には、『100万円を1年間あずけたら0.3%の3000円の利子が付きます。』という事です。これを不動産投資に置き換えてみると、『利回り5%の物件』は、2000万円投資して、年間100万円の収益があるということです。『利回り10%の物件』は、2000万円投資して、年間200万円の収益があるということです。単純に考えると、利回りが大きな物件ほど収益が上がり儲けが大きくなるように見えます。ところが利回りの大きさだけに飛びついて物件選びをすると、苦い思いをすることになるのです。

■都市部ほど利回りが小さく見えるワケ

購入価格と家賃収入の見込み額を使って利回り計算をした場合、購入価格が高いと利回りが低くなります。それに対して、購入価格が低いと利回りは高くなりやすくなります。つまり、相場が高い都市部の物件は、利回りが低くなりがちで、相場が低い地方では、利回りが高くなる傾向があるのです。地方の物件では、空室のリスクが都市部に比べて高いことが多くなっています。より実際の稼働率を想定した利回りを計算すると、期待したほどの利益が出せず、利回りもそれほどにはならないというケースがあるのです。すぐに入居者が決まるエリアの物件と比べると、立地が悪い、家賃相場が安いなど条件が良くないエリアの物件では、入居者が決まるまでに広告費がかさんだり、耐用年数前でも見栄えを良くするために修繕をかけたりといった費用がかかるうえ、収益も上がりにくいといった面を持っています。実際の入居可能性を、計算に入れて考える必要があるでしょう。

■より現実的な利回りで判断する

不動産の利回りには、購入価格と想定収入で計算される表面利回りと、諸経費や稼働率を計算に入れた実質的な利回りがあります。都市部の物件は、購入価格、固定資産税が高くなる傾向があるものの、空室リスクが低く、想定した収入を大きく下回るリスクが低いと言われています。地方の物件では、物件の価格が安くても、入居者の獲得に苦労するリスクがあり、確実に予想収益が上がるかわからないキケンをはらんでいるのです。信頼の置ける業者に、現実的なシミュレーションをしてもらった上で、投資先を検討した方が良いですね。