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投下した資金に対してどれくらいのリターンがあるのか知るには、『投資の利回り計算』が目安になります。物件ごとの利回りを比べて、キャッシュフローがまわせるのかイメージするのにも役立ちますね。利回り計算についてお話しましょう。

■利回り計算の種類によって評価が違う

＜表面利回り：年間収入÷購入価格＞
年間の家賃収入を購入価格で割ったもの。月額６万円の家賃を取れる部屋６戸のアパートを5000万円で購入した場合には、『（6万円×6戸×12ヶ月）÷5000万円＝8.64％』です。

＜実質利回り：（ 年間収入－年間支出 ）÷購入価格＞
管理会社への支払い、共有部分の光熱費、固定資産税など物件の維持に必要な金額を収入から差し引いた収益を購入価格で割ります。物件によって変わる諸費用を加味することで、より実際に近い利回りとなります。

実質利回りに対して“想定利回り”という言葉が使われることがあります。
『年間収入÷購入価格』で計算される表面利回りと同じ内容をさしていることもあります。
収益物件の資料では、収入の15％程度を年間支出として差し引いた上で利回り計算をしているなど、一口に“利回り”といってもどんな数字を使っているかで判断が変わってきます。

■利回りと合わせてチェックするべき項目は？

家賃収入は、満室であれば『家賃×戸数×12ヶ月』になりますが、実際は空室になることがありますし、管理費用や固定資産税のほか、修繕やリフォームなどにかかる費用は事案ごとに違っています。
より現実的な数字を使うことで、収益見込みを正確に予測でき、経営が成り立つのか判断しやすくなりますから、購入検討の時には詳しい条件を加味して計算したいですね。
また、空室率が高い場合には、その理由をチェックしておく必要があります。
修繕や設備の入れ替えで改善できるのか、また、その費用をかけて収益を上げられるのか、詳しい調査をして検討しましょう。

■具体的なデータを活用して収益性を予測する

＜人の流れ、環境からどんな属性の人をターゲットにできるか＞
コンビニやスーパーが遠い、電車の利用が不便などの条件が重なると空室リスクは高くなります。具体的な条件から、どんな属性の人をターゲットにするのか判断しやすい物件ほど、収益が想定しやすくなります。

＜修繕やリフォームの費用を盛り込んで収益があがるか＞
安く買ってターゲットに合わせた修繕やリフォームで収益性が高い物件に化けることがあります。企画・アイデアが生かせる物件探し、情報収集が大事です。
希望エリアの収益物件を扱う専門業者とのつながりを持っておくと良いでしょう。