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【はじめに】
不動産投資を始める上で収益の計算方法を理解することは欠かせないことです。
不動産投資を考えている方は雑誌や広告、インターネットなどに載っている利回りの数字だけに目が行ってませんか？すでに不動産投資を始めている方は全てを不動産会社に任せたままにしていませんか。それはあまり良くないですね。不動産にせよ、株式にせよ投資においては収益をしっかり把握する必要があります。収益を把握しないと利益を上げることができないからです。
そこで今回は不動産投資における収益の計算方法について紹介します。

【正しい収益計算をする意味】

まず、計算方法を知る前に正しい収益計算をする意味を考えてみましょう。
なぜ、収益計算をするのか？
それは、投資する不動産の収益性を知るためです。収益性を知ることで投資すべきか判断できます。正しい収益計算をすることで目先の利益に惑わされなくなります。アパート経営などをするには長期的な視点が大事です。
例えば長年アパート経営をしていれば建物自体が劣化し修繕費がかかります。また周辺環境の変化によって賃料を下げる可能性も出てきます。こういったとも考慮して収益計算するのが正しい投資の姿勢といえるでしょう。
正しい収益計算は将来のことを考えて計算するので計画的に不動産投資を続けることができます。

【収益計算】

不動産投資で収益を計算することは利回りを計算することになります。ここでは3つの利回りの計算方法を紹介します。

・表面利回り
表面利回りは単純な利回りの計算方法です。家賃収入などの年間利益を土地購入などの投資額で割ったものです。費用は計算に入れていません。よっておおまかな収益しか計算できません。

表面利回り ( %) ＝ 年間利益 ÷ 投資額 × 100

・想定利回り
想定利回りは表面利回りと計算方法は同じです。違う点としては、アパートなどの賃貸物件に空室がある場合に表面利回りは設定通りの賃料で満室になったときを計算しますが、想定利回りは設定よりも若干高く賃料を計算します。例えば賃料5万円なら5.5万円にします。

表面利回りと想定利回りは費用を計算に入れないので、実際の利回りよりも高くなります。とくに想定利回りは賃料を高く設定しているのでより高くなります。広告やインターネットなどで見かけるのはこちらの方になります。

・実質利回り
実質利回りは費用を計算に入れます。費用となるのは主に固定資産税や都市計画税などの税金や修繕費、不動産委託費です。購入の際にローンを組んでいればそれも含みます。その他にも経費になるものは計算に入れます。

実質利回り ( % ) ＝ ( 年間利益 – 経費 ) ÷ 投資額 × 100　

【まとめ】

利回りの計算方法を紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。より精密な収益計算をしているのは実質利回りになりますね。利回りを計算するには費用を入れなければなりません。また、アパートなどの賃貸物件なら空室も想定して計算しましょう。このような正しい収益計算の知識だけでも身につけておけば、不動産会社ともより有益な話ができるでしょう。