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資本がどれだけ増やせたか、あるいは、増やせる見込みがあるのかを見極めることが、投資の成功には欠かせません。『利回り』でおよその成果を測ることが出来ますが、他の指標も知っておくと、より広い視点で評価できます。どんな評価方法があるのか、みていきましょう。

■表面利回り・実質利回り

不動産投資の利回りを考える時には、ざっくりと物件価格と家賃収入の割合で求める表面利回りと、より詳しく諸費用や運営費を含んで計算される実質利回りがあります。計算の例をあげると…

＜運営条件＞
A.物件価格5,000万円
B.物件購入時費用400万円（手数料や取得税など）
C.家賃収入500万円
D.運営費100万円（管理会社支払い・光熱費・修繕費など）

『表面利回り』
・C÷A⇒　500万円÷5,000万円×100＝10%

『実質利回り』
・（C
D）÷（A－B）
⇒（500万円
100万円）÷（5,000万円＋400万円）×100 ≒ 8.7%
ここで、借金返済の安全度を測る『DCR（Debt coverage ratio）』 についてもチェックしておきたいところです。

『DCR』
・家賃収入÷返済額（金利＋元本）
一般的な投資では1.3前後が必要数値とされていますが、不動産投資では1.85～2.00になるのが望ましいでしょう。

■回収のスピードや効率を知る

『Pay back期間』
・自己資金額÷1年あたりの手残り現金 ＝ ○年
行った投資が、何年で返ってくるかを表します。
より短い期間にできるとリスクが減りますが、自己資金ゼロのフルローンの場合には当てはまりませんから注意が必要です。

『ROI（Return on Investment）』
あとで紹介するPATを自己資金で割って求められ、回収の効率をあらわしますが、不動産投資では金融機関の融資条件で自己資金が左右されるので、重視されません。

■資産増加・会計上の儲けから評価

『NPV（Net present value）』
資産の増加から評価する方法です。
年利５%で100万円を運用した場合、1年後に手にできるのは105万円ですが、そのために5万円を投じるなら資産の増加はゼロになります。
NPVを不動産投資に当てはめて、プラスになれば、資産の増加が見込めるということになります。
・－物件価格+（400万円÷割引率）+（400万円÷割引率×割引率）～と割引率を年数分乗じて計算し、年数を加味した収益が物件価格を上回るか判定します。
エクセルを使うと簡単に求められます。

『PAT（Profit after tax）』
減価償却や金利、税金を考慮して、会計上の儲けを知ることができます。
・家賃収入－（運営費+減価償却費+金利分返済額+税金）
不動産購入後にコントロールすることができない数値なので、物件購入の指標にはなりにくいですが、プラス経営であるか、ざっくりと金融機関に示すことができます。
マイナスになりそうなときに、修繕を先送りするなど調整する目安になるでしょう。