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【はじめに】
不動産投資をされている方の中には投資の元手となる自己資金を増やすのに苦戦している方も多いように思います。
今回不動産投資で必要な自己資金を増加させる手段、それからそれが収益に及ぼす影響について紹介していきたいと思います。

【自己資金の増やし方】

ここでは以下の3つの条件の下で考える3つの自己資金を増やす方法についてお伝えしたいと思います。

1. 投資する資本（土地や現金）・・・1000万円
2. 目標キャッシュフロー額・・・1200万円
3. 目標達成期間・・・5年間

・単純に給与や収入から毎年の追加投資を行う
最もリスクを伴わない方法になります。
サラリーマンなどの場合、給与などの収入からから追加投資をする方法になります。
不動産収入が落ち着いている方は毎年の家賃収入を蓄えてから自己資金に回すことも可能です。

・キャッシュフローの蓄積
投資の元手となる投資資本1000万円ほどを活用し「最もキャッシュフローが出る投資」をします。その投資をする中でポイントとなるのが物件の追加購入です。
例えば、1000万円を元手に最初に物件を現金買いし、その物件を担保にさらに別の物件をフルローンもしくはオーバーローンで購入するという方法も取ることができます。そうすることにより新たなお金の流れ（キャッシュフロー）が生まれ、長期的に見て所有する物件や自己資金を増やすことに繋がっていきます。

・キャピタルゲイン（売却益）で自己資金を増やす
土地や物件を売却することによってできる自己資金の増加法です。
ポイントとなるのは「レバレッジ」と言って「テコの原理」のように不動産投資でいう「支点」に当たる銀行などからの借り入れを効果的に行うことで収益・自己資金（テコでいう作用点）をより増やす方法になります。

【キャッシュフローを再投資に回し収益の向上を図ることはできるのか】

自己資金を増やすことができればより大きなキャッシュフローを生むことができ、キャッシュフローが生まれることで再投資に資金を回すことも可能になります。

しかし先程の例のような1000万円の不動産投資の元手があるケースでも、キャッシュフローを再投資、再投資・・・と回した方法をとっても計算上は5年間で300～400万円程のキャッシュフローしか生まれません。
この方法では目標の1200万円のキャッシュフローを生みだすのは難しいと言えます。つまり不動産投資による収益を上げるという観点から考えるとキャッシュフローによる再投資で収益を増やすよりは収益性の高い物件（立地条件や設備の整った物件）を効果的に購入する方が大切といえるでしょう。

【まとめ】

いかがでしたか？キャッシュフローによる再投資で自己資金を増加させるには5年ほどの期間では限界があり、収益性の増加に繋げるのは難しいようです。
それよりは物件の収益性と正比例する空き室率の少ない立地条件の良い物件などに注目して投資に生かせると良いでしょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。