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【はじめに】
今回は不動産広告に載っている利回りの参考のしかたについてお話します。
不動産投資用の物件の収益率を示す数字として利回りがありますよね。利回りはざっくり分けると表面利回りと実質利回りの2種類あります。

表面利回りは単純に物件を購入する価格で年間の家賃収入を割った数字です。これが広告などの宣伝に使われます。物件価格に不動産会社への仲介手数料や税金などの購入にあたっての費用を加えた額で年間の家賃収入から年間にかかる管理費などの費用を引いた額を割った数字が実質利回りです。

実質利回りは不動産投資を始めたばかりの人にとっては理解しにくい数字です。この数字を理解するまでの間の目安としての表面利回りを下記でみていきます。

【利回りの相場】

ここでは例として都心部にあるマンションの表面利回りをあげてみます。区分マンションとマンション一棟を分けて考えて話を進めます。

・区分マンションの場合
投資対象になる物件は築年数によって利回りの目安が変わります。新築であれば4%後半から5%前後であれば問題ないでしょう。
中古物件は築20年を境目にして変わってきます。築20年くらいの範囲内であれば6%前後で、築20年以上35年以内なら7％から8%を超えれば申し分ないです。

・マンション一棟物件の場合
個人でマンション一棟に投資する場合は、RC造りは投資対象としてそんなに年数が経ってないので、木造が主になります。
木造一棟の利回りも新築と中古で目安が違ってきます。新築は５%から６%くらいで、中古は区分マンションのように築年数で境目を考えず6%から8%の間ぐらいです。

【投資してはいけない物件】

どんなに高い利回りであっても投資してはいけない物件も存在します。その代表的な物件の条件をお伝えします。

まず一つめは、高すぎる修繕積立金・管理費がかかる物件です。このような物件は利回りが高く載せられたりしますが、販売する価格を低く抑えて利回りを高く見せています。なので、購入はよく考えてください。また、修繕積立金と管理費が高いと単純に年間の費用が多くかかることになります。

次は、旧耐震基準に基づいて建てられた物件です。古い耐震基準で建てられているので、地震などの災害に対して不安が残ります。このような理由から入居者もつきにくいと考えられます。ただ、築年数が古い物件になるので価格が低く、利回りが高くなるので良い物件のように見えてしまいます。決して惑わされないでください。
これらが代表的な利回りが高くても投資してはいけない物件になります。その他にも駅から遠くニーズの低い物件や管理が行き届かず悪い状態の物件などもあります。
利回りの高さだけでなく、そうなる理由にも目を向けましょう。

【まとめ】

不動産投資に慣れないうちは収益率を考えて、どうしても利回りの高い物件に注目してしまいます。それは素直な反応だと思います。しかし、大きなお金を動かすわけですから、そんな安易な判断はダメです。
先に述べたように利回りが高くなっているにもさまざまな理由があります。その理由にまで着目することで失敗しない不動産投資ができるようになるでしょう。