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不動産投資を始め、賃貸不動産としていよいよ入居者が決まりました。管理は不動産業者に任せているとしても、賃貸借契約を交わすのはあくまでもオーナー(家主)と入居者です。後で知らなかったでは済まされない、賃貸借契約についてご説明します。

オーナーは契約の当事者

不動産投資を始めるにあたり、管理を不動産業者に任せることで、入居者の審査や賃貸借契約の説明なども、オーナーが直接、入居者と顔を合わす必要がなくなります。そのようなことから、賃貸借契約を交わしているのは、管理会社と入居者であるように勘違いをされる方もいらっしゃいます。

物件の管理や入居者募集を不動産業者に任せていても、賃貸借契約を結ぶのはオーナーである家主と入居者です。

契約内容は、オーナーと入居者によって、基本的には両者が納得できるよう決めることができます。しかし、公序良俗に反する内容やどちらかに偏った内容は、後々トラブルの原因となります。

家主は契約内容に直接関与する人となることから、後々、内容は知らなかったなどということは通じません。賃貸借契約で何を契約し、家主であるオーナーと入居者に、それぞれどのような権利と義務があるのかを、きちんと理解しておく必要があります。

賃貸借契約書のどこを見ればいいのか

一般的には仲介をした不動産業者が、オーナーである家主の立場で賃貸借契約書を作成することがほとんどです。その書式は不動産業者によって異なりますが、ベースとなるのは国土交通省が提示している「賃貸住宅標準契約書」です。

この賃貸住宅標準契約書ですが、どちらかというと家主側には不利なようにも感じます。そこで、家主側で気を付けておきたいポイントを見ていきましょう。

〇契約期間、更新の定め
契約期間もしくは、契約開始時期と満了期限を設ける必要があります。契約更新の定めがあるかどうかも示す必要があります。自動更新の場合は、その通りにはっきりと示した方が良いでしょう。

〇賃料及び支払い方法
入居者が各々の費用の支払い手続きをスムーズに進めることができるよう、支払い方法を書面で示すことが重要です。賃料改定に関する規定についても注意しましょう。

〇敷金
敷金は、退去時の原状回復費用の精算をめぐって、裁判にもなり得るトラブルに発展する項目です。国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表していますが、法的に守られたものではありません。この項目は、賃貸経営者ならば、必ず目を通しておきたい項目です。

〇禁止事項
「貸主に無断で賃貸借を譲渡、転貸すること」「貸主に無断で増改築すること」などが禁止されています。ペットなど持ち込んではいけないものや騒音などの理由でやってほしくないことがある場合は、取りこぼしなく示したいところです。近隣同士のトラブルの基になるものを規定しているので、確認して理解しておきましょう。

〇契約解除
一定期間の家賃滞納や契約違反があった場合など、家主側から契約解除できる条件を定めています。

〇特約事項
上記以外に、特に定めておくべき事項です。

まとめ

一旦結んだ契約は、そう簡単に変更することができません。不動産業者に仲介を依頼する際に、賃貸借契約書にも目を通し、慎重な判断をすることが必要です。また、わかりにくい箇所は不動産業者に確認をしながら、納得したうえで契約するようにしましょう。