江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年3月15日
不動産を売却した際に予想外の税金が発生し、「思ったよりも手元に残る金額が少ない…」と感じていませんか？実際には、不動産の売却益には【譲渡所得税】【住民税】【復興特別所得税】という税金が課されます。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて求める「譲渡所得」がプラスになると課税対象となり、特例や控除の利用可否によって納税額が大きく変動します。
たとえば、自宅を売却する場合は特別控除などの特例を活用することで、税金を大幅に減額できるケースも多く見受けられます。しかし、所有期間や計算方法を誤ることで、本来得られるはずだった節税メリットを逃してしまうリスクもあります。
「どのタイミングで売却するのが得策なのか？」「税率はどのように違うのか？」「控除や特例の条件は何か？」といった疑問や不安を抱えている方は、ぜひ最後までお読みください。納得して売却できるためのポイントをわかりやすく解説します。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却益に課される3つの税目について、その特徴は以下のとおりです。
| 税目 | 概要 | 税率例（長期） |
| 譲渡所得税 | 売却益に対して課される国税 | 約15% |
| 住民税 | 地方自治体に納める税金 | 約5% |
| 復興特別所得税 | 所得税額の2.1%を追加課税 | 約0.315% |
計算は、まず譲渡所得を算出し、各税目ごとに税率をかけていく流れとなります。最終的な税負担は、これらを合算した金額となります。
税率は所有期間によって異なり、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
計算の流れは以下のとおりです。
売却益が大きい場合や特例控除を適用する場合は、計算順序や税率を必ず確認しましょう。
不動産売却で税金が発生するのは、譲渡所得がプラスとなる場合です。計算式は以下の通りです。
【例】
このように譲渡所得がプラスの場合、課税対象となります。
以下のような場合には、売却益に税金がかかりません。
特に、自宅の3,000万円特別控除は多くの方が利用でき、税金が発生しないケースが増えています。
最近の税制改正では、相続や贈与で取得した不動産の所有期間判定ルールが見直されており、5年基準の適用がより厳格に運用されています。また、小口化された投資商品や特例控除の適用条件にも変更が加えられる場合があるため、最新情報の確認が不可欠です。
今後も税制改正によって、控除の適用範囲や税率が見直される可能性があります。特に相続後の売却や法人による不動産売却においては、特例の廃止や縮小が議論されているため、事前にしっかりと計画し、専門家への相談も検討することが重要です。日々変化する動向を継続して確認し、最適な売却時期や節税対策を考えましょう。
不動産売却益にかかる税金の計算は、譲渡所得の算出が基本です。計算式は「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」となります。売却価格は実際の契約金額が基準となり、取得費は購入時の金額や諸費用、譲渡費用は仲介手数料などが含まれます。
下記のテーブルで内訳を整理します。
| 項目 | 内容例 | 注意点 |
| 売却価格 | 売却契約書の金額 | 固定資産税清算分も含むことあり |
| 取得費 | 購入価格・購入時諸費用 | 建物は減価償却分を控除 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・登記費用等 | 広告費・測量費も含めてOK |
この計算式を正しく理解することが、正確な税額算出の第一歩です。
売却価格は、不動産売買契約書に記載された金額が基準となります。通常、売買に関連する付随費用（固定資産税の清算金や設備譲渡金額など）があれば、それも含めて計上します。また、売却代金が一括でなく分割払いの場合も、原則として契約書に記載された総額を基準にします。
不動産の査定や売却時の諸条件によっては、実際の手取り額と差が出る場合があるため、必ず契約内容を丁寧に確認し、記載ミスや抜けがないか注意しましょう。
取得費には購入代金のほか、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの諸費用が含まれます。建物の場合は取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、登記費用、広告費、契約書の印紙税などが該当します。
取得費や譲渡費用をもれなく計上することで課税対象額を正確に把握でき、税負担を過大にする心配を防ぐことができます。
取得時の資料が残っていない場合は、概算法（5%ルール）が利用できます。これは、売却価格の5%を取得費とみなして計算する方法です。ただし、実際の取得費が5%を上回る場合は、実額を優先して申告することが認められています。
このルールは、古い相続物件や資料紛失時に有効ですが、取得費が低くなるため税額が高くなる傾向がある点に留意が必要です。
たとえば、売却価格が約3,000万円で取得費が不明な場合、取得費は約150万円（3,000万円×5%）として計算します。譲渡費用が約100万円ならば、譲渡所得は約2,750万円となります。
実際の取得費がそれ以上の場合には、領収書や資料を集めて実際の金額で申告することで課税所得を減らすことができます。5%ルールはあくまで最終手段とし、可能な限り実額証明を心がけましょう。
建物の取得費は、所有期間に応じて減価償却費を控除する必要があります。主な耐用年数は以下のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率（定額法） |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 | 約0.046 |
| 鉄骨造（3mm超） | 34年 | 約0.030 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 | 約0.022 |
計算式は「取得価額×償却率×経過年数」で算出し、経過年数分を取得費から差し引きます。
実際の控除手順は以下のとおりです。
これにより、正確な取得費が分かり、譲渡所得の計算ミスを防ぐことができます。資料が不明な場合も、建物の登記や購入時の契約書で根拠を確認しておきましょう。
不動産の譲渡所得に適用される税率は、所有期間によって大きく異なります。判定基準は「売却した年の1月1日」において取得から何年経過しているかです。所有期間の起算日は、購入した日や相続した日などが基準となり、売却日と比較して5年を超えているかどうかで短期・長期を判定します。たとえば、ある年の6月1日に購入し、5年後の12月に売却した場合でも、その年の1月1日時点で5年未満であれば短期扱いとなります。所有期間の計算間違いを防ぐためにも、契約日や登記日をしっかり確認しておきましょう。
所有期間の誤認は税率が大きく変わるため、納税額にも大きな違いが生じます。多く発生しやすいミスは、売却日を基準に5年超と判断することです。判定は必ず「売却年の1月1日」を基準に行ってください。また、相続や贈与の場合には前所有者の取得日を引き継げる場合があります。不明点は登記事項証明書や取得日記録を確認しましょう。書類の保管や確認不足が誤認の原因となるため、事前にしっかり準備しておくことが大切です。
不動産売却益に課される税率は、所有期間によって大きく分かれます。短期譲渡所得（5年以下）は所得税約30％、住民税約9％、復興特別所得税約0.63％の合計約39.63％が適用されます。長期譲渡所得（5年超）は所得税約15％、住民税約5％、復興特別所得税約0.315％で合計約20.315％です。短期か長期かで約2倍の税負担差が生じるため、計算前に正確な期間判定が不可欠です。
不動産売却時の税率を即座に確認できるよう、以下の早見表を活用してください。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 5年以下（短期） | 約30% | 約9% | 約0.63% | 約39.63% |
| 5年超（長期） | 約15% | 約5% | 約0.315% | 約20.315% |
この表を参考に、譲渡益に適用される税率を把握し、納税額のシミュレーションにも役立ててください。
居住用財産を10年以上所有して売却した場合、一定の条件を満たすことで軽減税率の適用が可能です。譲渡益6,000万円以下の部分には所得税約10％、住民税約4％、復興特別所得税約0.21％が適用され、合計約14.21％となり、長期譲渡よりもさらに税負担が軽くなります。適用条件には自ら住んでいた住宅であることや、所有期間が10年を超えていることなどが含まれます。
たとえば、12年間住んだ自宅を約8,000万円で売却し、譲渡所得が約6,000万円の場合、6,000万円分には約14.21％、超過分には通常の長期譲渡税率約20.315％が適用されます。適用には確定申告での手続きが必要となるため、条件を満たしているか事前にチェックし、必要書類も早めに準備しておきましょう。
居住用財産3,000万円特別控除を適用するには、いくつかの厳密な条件を満たす必要があります。以下のチェックリストで要件を確認してください。
これらの条件をすべて満たす場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除することができます。
特別控除をスムーズに申請するためには、必要書類の事前準備が大切です。
これらの書類をきちんと揃えることで、申告時のトラブルを防ぎやすくなります。
買換え特例は、居住用不動産を売却して新たな居住用不動産を購入する際、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができる制度です。主な条件は次の通りです。
なお、買換え特例と3,000万円特別控除は同時に適用できません。どちらか有利な方を選択する必要があるため、税額シミュレーションなどで比較検討することが重要です。
空き家特例は、相続した空き家を売却する場合に適用される制度です。主な適用条件は以下の通りです。
計算例として、相続した空き家を2,500万円で売却し、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が2,000万円となるケースでは、3,000万円特別控除を適用することで譲渡所得は0円となり、税金が発生しません。
相続で取得した不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
取得費が増加することで課税対象となる譲渡所得が小さくなり、納税額も減ります。加算額の算出には相続税申告書の内容を正確に反映させることが必要となります。
取得費加算特例を申告する際には、必要書類の準備や正確な手続きが求められます。
適用漏れや計算ミスを防ぐためにも、専門家への確認や書類提出前の二重チェックが重要です。
法人が不動産を売却した場合、売却益は譲渡価額から簿価と譲渡費用を差し引いて計算します。簿価は取得価額から減価償却累計額を差し引いた残高です。譲渡費用には登記費用や仲介手数料などが含まれます。法人ではこの譲渡益がそのまま法人所得として課税され、所得税ではなく法人税（一般的に約30％前後）が適用されます。損益は他の事業所得と通算できるため、赤字の繰越や他部門との相殺も可能です。
| 計算要素 | 内訳（例） |
| 譲渡価額 | 売却時の契約金額 |
| 簿価 | 取得価額－減価償却累計額 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・登記費用等 |
| 売却益 | 譲渡価額－（簿価＋費用） |
法人は不動産ごとに簿価を適切に管理し、売却時に減価償却を反映した最新の残高で計算します。簿価管理が不十分だと、課税額が過大となるリスクもあるため注意が必要です。また、売却で発生した損益は決算書に計上され、年度ごとの法人所得と合算されます。減価償却や譲渡費用の証憑管理も重要です。
法人の不動産売却損益は、他の事業所得や不動産以外の収益・損失と損益通算が可能です。黒字事業との相殺や売却損発生時の一定期間繰越控除もできます。これにより、売却損が発生した年でも全体の課税所得を圧縮し、翌年度以降の税負担軽減につながります。損益通算や繰越には正確な帳簿管理と適切な申告が不可欠です。
個人事業主が事業用不動産を売却した場合、譲渡所得は分離課税となります。取得費や譲渡費用は経費計上でき、青色申告者であれば特別控除や損失の繰越控除も利用できます。なお、マイホーム特例（3,000万円控除）は事業用部分には適用されませんが、居住兼用の場合は按分計算も認められています。
個人事業主は青色申告特別控除や譲渡損失の3年間繰越控除が利用可能です。事業用資産の減価償却も計上できるため、長期保有によって節税効果が期待できます。売却益が大きい場合は税率や控除の適用条件を事前に確認し、適切な申告準備が重要です。
| 比較項目 | 法人 | 個人事業主 |
| 税率 | 法人税（約30％） | 譲渡所得税20.315～39.63％ |
| 控除 | なし（利益計上） | 3,000万円控除等あり |
| 損益通算 | 他損益と通算・繰越可能 | 分離課税で一部制限あり |
| 減価償却 | 必須 | 必須 |
法人が不動産売却時に活用できる節税策には、過去の繰越欠損金の利用があります。売却益が出ても、前期までの赤字と相殺して課税所得を減らすことが可能です。また、売却に関連する諸経費（修繕費・測量費・仲介手数料など）を正しく経費計上することで、課税所得をさらに圧縮できます。経費の領収書や証憑書類の保存も必須です。
過度な経費計上や不適切な損益通算は、税務調査で否認されるリスクにつながります。不動産の売却益を過小申告すると重い加算税や延滞税が課され、事業運営に影響することもあります。簿価や減価償却の計算ミス、証憑不備には十分注意が必要です。専門家と連携し、正確な帳簿管理と適正な申告を心がけましょう。
不動産売却で譲渡益が生じた場合、確定申告が必要となります。主な対象ケースは以下の通りです。
申告義務の有無に迷う場合は、譲渡所得の計算シミュレーションを活用し、利益や特例の適用状況を確認しましょう。
以下の条件に該当する場合は確定申告が不要となります。
ただし、申告不要でも控除や特例を受けるには申告が必要な場合もあるため、判定基準は慎重に確認しましょう。迷ったときは専門家や税務署に相談することをおすすめします。
不動産売却時の申告には多くの書類が必要となります。下記のリストを参考に、早めの準備を心がけましょう。
確実な控除適用とスムーズな申告のため、事前に全ての書類を揃えましょう。
e-Taxを利用すれば、自宅から確定申告が可能です。主な流れは以下の通りです。
電子申告は書類不備や提出漏れを防ぎやすく、還付も早期に受け取れます。提出完了後は受付結果を必ず保存しましょう。
確定申告後の納税では、納付期限や方法を正確に把握しておくことが重要です。
| 項目 | 内容 |
| 納付期限 | 毎年3月15日（休日の場合は翌営業日） |
| 納付方法 | 銀行窓口・ATM・インターネットバンキング・クレジットカード・口座振替 |
納付書は税務署やe-Taxから入手できます。納付が遅れると延滞税が発生するため、余裕を持った手続きを心がけましょう。
納付期限を過ぎた場合、以下のペナルティが課されます。
ペナルティは本税に上乗せされるため、期限厳守が大切です。やむを得ず遅れる場合は、事前に税務署へ相談したり、分納手続きを検討しましょう。
マンションを売却する場合、所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間5年以下は短期譲渡所得となり、約39.63％の高い税率が適用されます。5年超の場合は長期譲渡所得となり税率は約20.315％に下がります。下記テーブルで課税額を比較します。
| 所有期間 | 売却価格 | 取得費 | 費用 | 譲渡所得 | 税率 | 税額 |
| 5年以下 | 約3,500万円 | 約2,000万円 | 約150万円 | 約1,350万円 | 約39.63％ | 約535万円 |
| 5年超 | 約3,500万円 | 約2,000万円 | 約150万円 | 約1,350万円 | 約20.315％ | 約274万円 |
課税額を大きく左右するポイント
一戸建て売却時も、計算方法はマンションと同様です。さらに、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合、税負担が大幅に軽減されます。
| 売却価格 | 取得費 | 費用 | 譲渡所得 | 3,000万円控除後 | 税率 | 税額 |
| 約4,200万円 | 約2,200万円 | 約200万円 | 約1,800万円 | 0円 | – | 0円 |
重要なポイント
相続で取得した土地を売却する場合、取得費は相続時の評価額となり、売却が相続から3年以内なら3,000万円特別控除が利用できます。これによって税負担が大幅に減少します。
| 売却価格 | 取得費（相続評価額） | 費用 | 譲渡所得 | 3,000万円控除 | 課税所得 | 長期税率 | 税額 |
| 約5,000万円 | 約3,200万円 | 約200万円 | 約1,600万円 | 約1,600万円 | 0円 | 約20.315％ | 0円 |
適用条件
特例を適用する前後で税額には大きな違いがあります。下記の比較により、その差が明確になります。
| 区分 | 譲渡所得 | 控除適用 | 課税所得 | 税額 |
| 特例適用前 | 約1,600万円 | なし | 約1,600万円 | 約325万円 |
| 特例適用後 | 約1,600万円 | 3,000万円控除 | 0円 | 0円 |
注意点
1億円を超えるような高額な売却でも、特例や取得費加算などを活用すれば税負担を抑えることが可能です。
| 売却価格 | 取得費 | 費用 | 譲渡所得 | 控除・特例 | 課税所得 | 税率 | 税額 |
| 約1億2,000万円 | 約7,000万円 | 約500万円 | 約4,500万円 | 3,000万円特別控除 | 約1,500万円 | 約20.315％ | 約305万円 |
ポイント
高額な売却時には、次のような実践的な節税対策が有効です。
これらの対策によって、高額な物件の売却でも大幅な税負担軽減が期待できます。
不動産売却時には、経費として計上できる範囲を正確に把握しておくことが重要です。経費となる主な項目は以下の通りです。
特に、仲介手数料と登記費用は大きな割合を占めるため、領収書や契約書の保管を忘れずに行いましょう。建物の場合には、減価償却後の残存価格を取得費として計算する必要があります。住宅ローンの返済金や固定資産税の精算分は経費の範囲外となるため、注意が必要です。
所有期間が5年以上になると長期譲渡所得となり、税率が大幅に下がります。短期の場合は税率が約39%、長期になると約20%となり、手取り額に大きな差が出ます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） |
| 短期譲渡 | 5年以下 | 約39% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 約20% |
ただし、売却のタイミングを遅らせることで市場価格が下落するリスクや、将来の税制改正の影響なども考慮する必要があります。売却予定の不動産が相続物件の場合は、相続税の申告期限から3年以内の特例も活用できる場合があります。
ふるさと納税は住民税の控除枠を活用することで、売却益が大きくなった年の税負担を軽減可能です。控除限度額は課税所得や家族構成、保険料控除などによって異なりますが、売却益が加算されることで控除枠も広がります。
| 年収/譲渡所得 | 独身 | 扶養1人 | 扶養2人 |
| 約500万円 | 約6万円 | 約5.5万円 | 約5万円 |
| 約1,000万円 | 約17万円 | 約15万円 | 約13万円 |
| 約1,500万円 | 約33万円 | 約30万円 | 約27万円 |
売却益が発生した場合には、翌年のふるさと納税の活用も見据えて効率的な節税を目指しましょう。
不動産売却で譲渡所得が生じた年は、ふるさと納税の控除枠が大きくなります。売却益を申告する年の所得に基づき、ワンストップ特例や確定申告で控除申請を行いましょう。
これにより、翌年度の住民税負担を大幅に減らすことができます。
よくある失敗には、取得費の証明不足や経費の計上漏れ、短期譲渡税率の見落としなどが挙げられます。特に、購入時の契約書や領収書を紛失し、概算取得費（売却価格の5%）を適用した結果、税額が大きくなってしまったという事例も見られます。
これらのミスは税負担増や申告ミスにつながるため、十分な注意が必要です。
トラブルに対しては、以下のような対策を推奨しています。
これらの対策を実践することで、税金の負担を最小限に抑え、安心して不動産売却を進めることができます。
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