江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年5月6日
不動産を売却した後の、「確定申告」や「e-Tax」の手順、必要書類について分からず、申告期限が迫る中で不安を感じている方も多いのではないでしょうか。申告を怠ると延滞税や加算税が発生し、想定外の金額を支払うリスクも生じます。
また、e-Taxを利用した電子申告は、紙での申告に比べて還付までの期間が平均二週間ほど早い傾向があり、一日中いつでも手続きできるため、忙しい会社員や遠方在住の方にも大変便利です。
「本当に申告が必要なのか？」「どの書類を準備すればいいのか？」といった悩みがあっても大丈夫です。本記事では、不動産売却にともなう確定申告の判定基準から、e-Taxを活用した具体的な申告手順まで、わかりやすく解説します。最後まで読めば、失敗しない申告と安心して納税を終えるための知識がしっかりと身につきます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産を売却した際、譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必須となります。譲渡所得金額は次の計算式で求めます。
| 計算項目 | 内容 |
| 売却価格 | 売買契約書に記載された金額 |
| 取得費 | 購入価格＋諸費用－減価償却費 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料や測量費など売却にかかった費用 |
| 譲渡所得 | 売却価格－取得費－譲渡費用 |
具体例：
譲渡所得＝約4,500万円－約3,000万円－約200万円＝約1,300万円
この利益部分が課税対象となります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。取得費には購入時の契約書に記載された金額や登記費用、仲介手数料が含まれます。減価償却の計算が必要となることもあります。譲渡費用には仲介手数料、測量費、解体費用などが該当します。売却益がプラスになる場合、確定申告と納税が必要です。
売却損が発生した場合でも、確定申告を行うことで他の所得との損益通算や繰越控除が可能です。これにより、翌年以降の譲渡益や給与所得から損失分を控除できる場合があります。不動産売却に伴う損失は、節税対策としても活用できるため、損失申告についても積極的に検討しましょう。
3,000万円特別控除は、自宅（居住用財産）を売却した際に適用でき、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。適用には確定申告が必要です。
| 主な適用要件 |
| 売却物件が居住用であること |
| 売主や配偶者などへの譲渡ではないこと |
| 過去2年以内に同じ控除を利用していないこと |
| 住民票や住宅用家屋証明書など証明書類の提出 |
適用には、売却した物件に実際に住んでいたことを住民票や住宅用家屋証明書などで証明する必要があります。また、親族間や法人への譲渡、短期間に複数回利用する場合は適用できません。居住実績を証明する書類はあらかじめ準備しておきましょう。
3,000万円特別控除を利用し、譲渡所得がゼロになった場合でも、控除を適用するには確定申告が必要です。申告をしないと非課税特例が適用されないため、必ず所定の手続きを行いましょう。
相続で取得した不動産を売却した場合、取得費の計算が複雑になることがあります。相続税申告書の写しが必要となるケースが多く、相続税加算の特例も利用できます。
| ポイント | 内容 |
| 取得費 | 被相続人の取得費＋相続税評価額の加算分 |
| 必要書類 | 相続税申告書の写し、遺産分割協議書、登記事項証明書 |
相続税が課された場合、その一部を取得費に加算することができます。これにより譲渡所得が抑えられ、課税額を軽減できる場合があります。相続税申告書の写しは必須書類になるため、紛失しないよう大切に保管しましょう。
取得費加算の計算式は、相続税のうち売却した不動産に対応する部分を按分し、取得費に加算します。具体的には「相続税額×（売却資産の課税価格÷全相続財産の課税価格合計）」で計算します。
収益物件や賃貸物件の売却については、分離課税として申告します。事業所得とは別枠で申告書第三表に記載し、家賃収入と譲渡所得を分けて計上します。減価償却費や譲渡費用の記載ミスに注意し、必要書類も漏れなく準備しましょう。
正確な記載と書類提出によって、税務リスクを回避しましょう。
不動産売却の確定申告をe-Taxで行うには、事前準備が重要です。まず、マイナンバーカード方式とID・パスワード方式のいずれかを選びます。マイナンバーカード方式はICチップ搭載のスマートフォンやカードリーダーが必要ですが、より安全かつ簡単に本人確認が可能です。一方、ID・パスワード方式は税務署で発行したIDとパスワードで申告でき、カードの準備が不要なためパソコン環境でも柔軟に対応できます。それぞれの環境や利便性に合わせて選択しましょう。
| 方式 | 特徴 | 推奨環境 | 必要なもの |
| マイナンバーカード方式 | 安全性が高くスマホ・PC両対応 | スマートフォンやICカードリーダー利用者 | マイナンバーカード、暗証番号 |
| IDパスワード方式 | カード不要でPC操作が中心 | カードリーダーがない場合 | 税務署発行のID・パスワード |
どちらもe-Taxの利用が可能ですが、スマートフォンだけで手続きを完結したい場合はマイナンバーカード方式がおすすめです。
ICカードリーダーが必要な場合は、事前にパソコンと接続して動作確認を行っておきます。スマートフォンを利用する場合は、マイナポータルアプリをインストールし、マイナンバーカードを読み取る設定を済ませます。これにより、各種証明書や源泉徴収票などの情報を自動取得でき、申告作業が効率化されます。設定は数分で完了し、申告時の入力負担を大きく軽減できます。
国税庁の確定申告書等作成コーナーにアクセスし、e-Tax申告の初期設定を行います。マイナンバーカードまたはID・パスワードでログインし、利用者識別番号（ID）がない場合は、画面の案内に従って新規取得します。この番号は今後も使用するため、忘れずに控えておきましょう。
ログイン時は、カードリーダーやスマートフォンでマイナンバーカードを読み取る、またはID・パスワードを入力します。利用者識別番号の新規取得は、基本情報の入力と本人確認を経て即時発行されます。取得後は、確定申告書等作成コーナーで作成作業を開始できます。
スマートフォンの場合、画面案内に従って項目を入力するだけで、譲渡所得や控除額が自動計算されます。売却価格や取得費などの数字を入力すれば、複雑な計算も自動で反映されるため、計算ミスを防げます。外出先や自宅で手軽に申告内容を作成できるのが大きな利点です。
確定申告書作成時は、譲渡所得の内訳書と第三表に必要事項を正確に入力します。売却価額は売買契約書をもとに、取得費や譲渡費用は領収書や契約書から集計します。不明な場合には概算値を利用することも可能です。
記入漏れや数字の誤りがないよう、手元の書類を一つずつ確認しながら進めることが重要です。
申告書第三表は、譲渡所得などの分離課税所得を記載するための専用書類です。入力欄に売却価額・取得費・譲渡費用を正しく転記し、特例適用時には控除金額も記載します。税率が異なるため、第三表の記載ミスは税額計算に直結します。記入後は必ず確認しましょう。
3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、内訳書の該当欄にチェックし、必要な添付書類も準備します。作成コーナーでは特例条件を入力すると控除額が自動計算されるため、条件に合致するかどうかも同時に確認できます。
送信前には、入力内容の確認が必須です。誤った金額や添付書類の不足は、修正や再提出の手間につながるため注意しましょう。
このリストに沿って、送信前にもう一度確認しておきましょう。
e-Taxで送信後は、送信票（受付結果）を必ず保存しておきましょう。さらに、受付確認メールが届くので、これをもって申告完了となります。これにより、万が一のトラブル時にも証明として利用できます。
スマートフォンを使う場合、iPhone・Androidのどちらもマイナンバーカードの読み取りに対応しています。アプリを活用することで本人確認がスムーズに行えます。
各アプリストアで「マイナポータル」と「確定申告e-Taxアプリ」をインストールし、ガイダンスに従ってカードを読み取ります。スマートフォンだけで認証や申告作業が完結します。
スマートフォン申告は、外出先や自宅で隙間時間に作業でき、書類の電子提出や自動計算による入力ミスの削減につながります。送信後も受付完了メールやデータの保存ができるため、安心して申告を終えられます。
確定申告で不動産売却や購入に関わる書類は、整理しておくと申告がスムーズです。以下にカテゴリ別に必要書類と取得方法、ポイントをまとめました。
売却時には、譲渡所得を証明するための書類を揃える必要があります。売買契約書や仲介手数料領収書、固定資産税精算書、登記事項証明書などが代表例です。
| 書類 | 取得方法・備考 | ポイント |
| 売買契約書のコピー | 不動産会社、売主・買主 | 売却価格の証明に必須。紛失時は再発行依頼可能。物件情報・契約日を確認。 |
| 仲介手数料領収書 | 不動産会社発行 | 譲渡費用の証明に必要。紛失時は再発行依頼。 |
| 固定資産税精算書 | 不動産会社提供 | 売主・買主間の税額清算を証明。譲渡所得計算時に必要。 |
| 登記事項証明書 | 法務局（窓口またはオンライン申請） | 所有権や物件情報を確認。オンライン申請は「登記・供託オンライン申請システム」から可能。 |
購入時の書類は取得費を証明する重要書類です。契約書、仲介手数料領収書、建物の建築年月日、リフォーム費用領収書などが含まれます。
| 書類 | 取得方法・備考 | ポイント |
| 売買契約書のコピー | 仲介会社・金融機関 | 取得費（購入金額＋諸費用）証明に必須。紛失時は再発行依頼。 |
| 仲介手数料領収書 | 不動産会社発行 | 取得費として計上可能。紛失時は再発行依頼。 |
| 建物の建築年月日 | 登記事項証明書・契約書確認 | 減価償却費計算に必要。 |
| リフォーム費用領収書 | 工事業者発行 | 「資本的支出」に該当する工事のみ取得費に加算可能。修繕は不可。 |
特例（居住用財産の特例など）を適用する場合、住民票や戸籍の附票など居住実績を証明する書類が必要です。
| 書類 | 取得方法・備考 | ポイント |
| 住民票 | 役所 | 売却時居住の証明。転居時は戸籍の附票が必要。 |
| 戸籍の附票 | 役所 | 転居の事実・期間を確認。特例適用の証明に利用。 |
| 公共料金領収証など | 自己保管 | 追加で居住実績を裏付け可能。 |
| 書類 | 取得方法・備考 | ポイント |
| 相続税申告書の写し | 税理士・税務署 | 取得費証明・相続財産範囲確認に必要。 |
| 相続財産計算明細書 | 税理士・税務署 | 相続時の財産を明確化。 |
| 書類 | 取得方法・備考 | ポイント |
| マイナンバーカード・通知カード | 市区町村役所 | 顔写真付き原則。通知カードの場合は他書類併用。コピーは鮮明に。 |
| 運転免許証 | 自己保管 | 本人確認用として有効。 |
| e-Tax申告時 | 電子認証済みで提出不要 | ICカードリーダー登録済みなら紙書類不要。 |
購入時契約書や領収書を紛失しても、取得費の概算計算が可能です。
| 項目 | 内容 |
| 概算取得費 | 売却価格の5%を計上可能。ただし、実際の取得費を証明できる場合はそちらが有利。 |
| 再発行依頼 | 不動産会社・金融機関に連絡し、契約日・物件情報を伝えるとスムーズ。 |
| e-Tax添付書類省略 | 一部書類（譲渡所得内訳書・契約書コピー・登記事項証明書など）は省略不可。マイナンバーカード認証済みの場合のみ省略可能。 |
| 提出形式 | PDFや画像アップロード。鮮明さ・容量・形式に注意。 |
譲渡所得の計算や税額は、売却価格や取得費、譲渡費用、控除の内容によって大きく変わります。以下に計算方法や節税ポイントを整理しました。
譲渡所得は次の計算式で算出します。
計算式・譲渡所得 = 譲渡価額 – （取得費 + 譲渡費用） – 各種控除
| 要素 | 説明 |
| 譲渡価額 | 売買契約書に記載された売却価格を基準。手付金や残代金、値引きや清算金も反映。 |
| 取得費 | 購入代金 + 仲介手数料 + 登記費用 + 不動産取得税 + リフォーム費用（資本的支出） – 減価償却費。紛失時は概算取得費5％も可。 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費、印紙税、建物解体費など。固定資産税や引越費用は含まれない。 |
建物の取得費から減価償却費を差し引いた額が正味取得費となります。
| 項目 | 計算式・内容 |
| 減価償却費 | 建物取得価額 × 償却率 × 経過年数 |
| 償却率例 | 木造住宅：0.031 / 鉄筋コンクリート造：0.015 |
| 備考 | 経過年数は引渡日までの使用年数。月単位で調整可能。 |
ポイント：土地は減価償却の対象外のため、土地と建物を分けて計算する必要があります。按分が不明な場合は固定資産税評価額で按分します。
譲渡所得の税率は保有期間で変わります。5年超で長期保有扱いとなり軽減税率が適用されます。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
| 5年以下 | 約30％ | 約9％ | 約39.63％ |
| 5年超 | 約15％ | 約5％ | 約20.315％ |
判定：所有期間は取得日から売却年の1月1日時点までで計算します。
居住用財産の譲渡に適用可能な特例控除は1件につき1回、上限は3,000万円です。
| 項目 | 内容 |
| 控除上限 | 3,000万円まで |
| 複数物件 | 同一年内に複数売却でも合算で1回のみ適用 |
ポイント：控除を使うことで譲渡所得が3,000万円以下なら課税ゼロになります。複数物件の場合も合算上限に注意。
不動産売却で損失が出た場合は、損益通算や繰越控除を利用できます。
| 項目 | 内容 |
| 損益通算 | 給与所得などとは通常通算不可（居住用の場合特例で可） |
| 繰越控除 | 最大3年間。毎年確定申告が必要 |
注意：繰越控除を忘れると適用できなくなるため、申告漏れに注意。
不動産売却益は所得税だけでなく、翌年度の住民税課税所得にも反映されます。
| 税目 | 税率 | 説明 |
| 所得税 | 15～30％ | 申告時に納付 |
| 住民税 | 5～9％ | 翌年度課税。所得税と基礎所得は同じ計算 |
ポイント：二重課税は発生しませんが、所得計算や控除は正確に申告する必要があります。
不動産売却に関する確定申告期間は、通常2月16日から3月15日までです。申告書の提出はこの期間内であれば、e-Tax・税務署窓口・郵送で可能ですが、土日祝や税務署の受付時間外も考慮しましょう。例外として、災害ややむを得ない事情がある場合には、税務署への申し出により期限延長が認められる場合があります。
申告期間は必ず守る必要があります。特別な事情がなければ、原則として3月15日までに提出しなければ延滞税や加算税の対象となります。例外ケースでは、災害や長期入院などやむを得ない理由がある場合、税務署へ事前申請を行うことで期限延長が認められる場合があります。詳細は税務署にお問い合わせください。
e-Taxでの申告は最終日の23時59分までインターネット経由で受付可能です。窓口提出と異なり、時間に余裕があるため、直前まで作業する際も安心です。ただし、サーバー混雑や通信障害のリスクも考慮し、余裕を持った申告を心がけましょう。
期限を過ぎた場合、申告漏れには延滞税や無申告加算税が課されます。延滞税は納付期限の翌日から発生し、年利計算で加算されます。無申告加算税は原則として納付税額の15%、自主的に申告した場合は5%が加算されます。期限内申告の徹底が重要です。
申告準備は早めに始めることが肝心です。売買契約書や領収書、登記事項証明書など、必要書類が揃っているかを2月中旬までに必ず確認しましょう。取得費や譲渡費用の計算に必要な資料もこの時期に整理しておくと安心です。
これらは紛失時の再発行に日数がかかるため、早めに準備を進めてください。
2月下旬にはe-Taxや申告書作成サイトで申告書作成を開始します。入力内容や添付書類に漏れがないか、下記のポイントに注意しましょう。
3月上旬には申告内容の最終確認を行い、e-Tax送信や窓口・郵送での提出手続きを完了させます。納付が必要な場合は、インターネットバンキングやコンビニ納付も利用できます。提出後は申告受理通知や納付明細を必ず保存しましょう。
税務署窓口は2月下旬から3月上旬にかけて混雑しやすい傾向があります。窓口での申告を予定している場合は、混み合う時間帯を避けて早めに訪れるか、空いている日時を選ぶことが大切です。e-Taxを利用すれば、自宅から待ち時間なく申告できます。
郵送による申告では、発送から税務署到着まで数日かかる場合があります。簡易書留や配達記録を使い、追跡番号で配達状況を確認しましょう。余裕を持って発送し、到着日をしっかり記録しておくことが大切です。
e-Taxならインターネット環境があれば24時間申告可能です。特に申告最終日でも23時59分まで受付されるため、時間的な余裕が確保できます。添付書類もPDFで提出できるため、期限ぎりぎりの申告にも対応しやすいのがメリットです。
不動産売却による所得税は3月末、住民税は6月ごろに納付書が届き、納付が必要となります。それぞれの納付期限を意識し、資金繰りに注意しましょう。
所得税の納付期限は申告期限の翌月末が基本です。住民税は自治体から6月ごろに納付書が送付されます。税ごとに納付日が異なるため、事前に把握して資金を確保しておくことが重要です。
振替納税を利用すると、申告時に登録した銀行口座から自動で税金が引き落とされます。申し込みは申告時や税務署で手続きでき、所得税は4月中旬、住民税は6月末など、税目ごとに引き落とし日が異なります。残高不足にならないよう、通帳残高も確認しておきましょう。
不動産売却に伴う確定申告では、e-Tax（電子申告）、税務署窓口、郵送の3つの方法から選ぶことができます。主な特徴や利用時の注意点を比較し、自分に合った申告方法を選択しましょう。
e-Taxはインターネット環境があれば自宅から24時間いつでも申告できるため、平日に時間が取れない方や遠方に住んでいる方にも便利です。スマートフォンやパソコンから申告書作成ページにアクセスするだけで、窓口の待ち時間なく手続きを進められます。
e-Taxは夜間や休日でも利用でき、仕事や家庭の都合に合わせて柔軟に申告準備が進められます。税務署の混雑や受付時間を気にせず、都合の良いタイミングで提出できる点が大きなメリットです。
e-Taxには自動計算機能が備わっており、入力した内容をもとに譲渡所得や控除額が自動で計算されます。書類間の転記漏れや計算間違いを防ぐことができ、安心して申告作業を進められます。
e-Tax申告は税務署への到着が即時で反映されるため、還付金の処理もスピーディーです。従来より1～2週間早く還付金が入金されるケースも多く、資金の早期回収にもつながります。
e-Taxを使うためには、マイナンバーカードやICカードリーダー、または対応スマートフォンが必要です。これらの準備や手続きに時間や費用がかかる場合があります。
マイナンバーカードの取得には申請から交付まで数週間かかることがあります。ICカードリーダーは数千円程度の費用が必要です。スマートフォンの場合も、機種が対応しているか事前の確認が大切です。
e-Taxはパソコンやスマートフォンの操作に慣れていない方には難しく感じることもあります。アプリのインストールやブラウザの設定、電子証明書の登録など、初回は10分～20分ほどの準備が必要となります。
操作トラブルや疑問点がある場合は、ヘルプデスクやFAQで対応可能ですが、すぐに解決できない場合もあります。事前にマニュアルやよくある質問を確認し、必要があれば税務署にも相談しましょう。
税務署窓口での申告は、疑問点を直接職員に質問・相談できるため、初めての方や複雑な申告内容の場合でも安心して対応できます。書類の記入方法や必要書類もその場で確認できます。
申告中に疑問点が出てきた場合、その都度職員に確認できるため、ミスや不安の解消につながります。特例や控除の適用可否も相談可能です。
提出した書類に不備があった場合、その場で指摘してもらい、すぐに修正が可能です。再提出の手間や申告遅延を防ぐことにつながります。
窓口申告では、提出後すぐに申告控えや受付印付きの確認票が発行され、証拠として手元に残る安心感があります。
申告シーズン中の税務署は非常に混雑し、数時間待つことも珍しくありません。特に2月下旬から3月上旬は混雑のピークとなります。
税務署の窓口は申告シーズンに長蛇の列ができやすく、待機が数時間に及ぶこともあります。早朝や平日午前中は比較的空いていますが、余裕をもって行動しましょう。
多くの税務署で事前予約制度が導入されています。予約や2月中の早期申告を活用すれば、待ち時間を大きく短縮できます。
混雑を避けたい場合は税務署の時間外文書収受箱への投函や、郵送を併用することで効率的に申告できます。
郵送による申告は、書類をまとめて税務署に送るだけで完了します。遠方に住んでいる方や多忙な方に向いていますが、配達日数や追跡管理が重要です。
郵送は税務署に到着するまで1～3日かかるため、提出期限ぎりぎりでの投函は避けましょう。配達状況を確認できる特定記録や簡易書留を使うと安心です。
書類に不備があると差し戻しとなり再提出が必要です。余裕を持って送付し、期限内に再提出できるようスケジュール管理を徹底しましょう。
重要書類の送付には特定記録郵便や簡易書留を利用することで、配達記録が残り、紛失リスクを減らせます。控えのコピーも必ず保管しておきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
電話番号・・・03-5639-9039
株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。
