江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年2月28日
「東京や中央区のマンションや一戸建てを売却したいけれど、相場や手続き、税金がよくわからず不安…」と感じていませんか？不動産売却は人生でも数少ない大きな決断のひとつです。たとえば売却のタイミングを誤ると数百万円単位の損失につながるリスクも存在します。
また、売却方法や仲介会社の選び方、査定額の根拠をきちんと理解しないまま進めてしまうと、「想定外の費用がかかった」「思ったよりも手取りが少なかった」といった後悔が残るケースも多く見受けられます。
このガイドでは、不動産売却の基礎知識から相場の調べ方、売却時にかかる費用や税金、手取り金額の計算方法まで幅広く解説します。さらに、マンション・一戸建て・土地ごとの売却戦略や、複数社査定の活用法まで、実際のデータや経験に基づいたノウハウを余すことなくまとめました。
「今の物件をどれくらいで売れるのか」「どんな手順で進めれば損せずに売却できるのか」――そんな疑問や不安を、確かな情報と具体的な数字でクリアにします。最後までお読みいただくことで、あなたの大切な不動産を最大限有利に売却するための総合的な知識が身につきます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却は大きな資産を動かす重要な取引です。東京都中央区入船エリアで売却を検討する場合、まず売却の定義や主要な方法、その流れをしっかり知っておくことが大切です。近隣の日本橋や八丁堀、銀座、有楽町といったエリア特性も踏まえたうえで、最適な売却方法を選ぶことがポイントです。中央区入船はアクセスの良さや静かな住宅街としても人気があり、需要の高いエリアと言えるでしょう。
不動産売却とは、所有する土地やマンション、一戸建てなどの物件を第三者に譲渡し、資産を現金化することを指します。主な売却方法には仲介による売却、買取、または訳あり物件の特別な売却方法があります。
仲介売却の流れと特徴：最も一般的な売却方法の詳細解説
仲介売却は不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法です。東京都中央区入船のような人気エリアでは、仲介売却が最も選ばれる傾向にあります。流れは査定依頼、媒介契約、販売活動、内覧対応、価格交渉、契約締結、引渡しとなります。メリットは市場価格での売却が期待できる点、デメリットは売却完了までに一定の期間がかかることです。
| ステップ | 内容 |
| 1 | 物件の無料査定依頼 |
| 2 | 媒介契約の締結 |
| 3 | 販売活動・広告掲載 |
| 4 | 内覧対応・価格交渉 |
| 5 | 売買契約・引渡し |
買取による売却：速度重視の売主向けの選択肢
買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。中央区入船で早期の現金化を希望する場合に有効です。特徴は、売却までの期間が非常に短いこと、仲介手数料が不要な点です。一般的に市場価格より低めの価格になる傾向がありますが、引越しや資金繰りを急ぐケースでは大きなメリットがあります。
訳あり物件・事故物件の売却：特殊ケースの対応方法
入船エリアでも事故物件や権利関係が複雑な物件は、専門の会社を活用して売却する方法があります。こうした物件は通常の流通ルートでは売りにくいため、専門的な知識と経験を持つ会社に相談することで、より円滑に取引を進めることができます。特定の手続きや告知義務が必要になる場合もあるため、信頼できる会社選びが重要です。
媒介契約は不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ契約です。契約形態によって売却活動の自由度や会社のサポート体制が異なります。
| 媒介契約の種類 | 売主の自由度 | 業務報告 | 他社への依頼 |
| 専属専任媒介 | 低 | 週1回以上 | 不可 |
| 専任媒介 | 中 | 2週に1回以上 | 不可 |
| 一般媒介 | 高 | 義務なし | 可能 |
専属専任媒介
一社の不動産会社のみに依頼し、自己発見取引（自分で買主を見つけること）も制限されます。販売活動の進捗報告が頻繁で、手厚いサポートが期待できます。
専任媒介
専属専任媒介よりも自由度が高く、自分で買主を見つけて取引も可能です。サポートは手厚く、定期的な報告もあります。
一般媒介
複数の不動産会社に同時に依頼できるため、より多くの買主にアプローチできます。報告義務がないため、進捗管理は自己責任となります。
東京都中央区入船で不動産売却を検討する方に向けて、物件売却の流れをわかりやすく解説します。入船エリアは東京メトロ有楽町線「新富町」駅やJR京葉線「八丁堀」駅へのアクセスが良好で、銀座や日本橋エリアにも近く、生活利便性が高い点が特徴です。この地域の不動産市場の特性を理解し、適切な売却活動を進めることが成功への鍵です。
不動産売却を始める際は、事前準備が非常に重要です。入船では築年数や周辺施設の充実度、エリアの人気度などを客観的に把握し、資産価値を最大化する戦略が求められます。
必要書類一覧と整理方法
売却手続きをスムーズに進めるため、以下の書類を早めに準備しましょう。
| 書類名 | 主な内容 |
| 登記簿謄本 | 権利関係・面積の確認 |
| 固定資産税納税通知書 | 税金額・所有者情報 |
| 物件の図面・間取り図 | 詳細な物件情報の提示 |
| リフォーム履歴書類 | 修繕・改修の証明 |
これらは事前にファイルなどでまとめておくと、媒介契約や引き渡し時に慌てず対応できます。
物件の現状把握とリフォーム履歴
物件の現状を正確に把握することは、査定額や売却期間に大きく影響します。過去のリフォーム履歴やメンテナンス履歴は、買主との信頼構築に役立つため、細かく整理しておきましょう。特に中央区入船の中古マンションや一戸建てでは、築年数や設備の更新状況が査定に反映されやすい傾向にあります。
複数社への査定依頼方法
売却成功のためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが重要です。
このような方法で、より納得のいく売却価格とサービスを選択できます。
不動産査定には主に3つの方法があり、それぞれに特徴があります。東京都中央区入船エリアの特性やご自身の状況に合わせて選択しましょう。
訪問査定
訪問査定は、担当者が実際に物件を訪れて状態や周辺環境を細かくチェックし、最も正確な価格を算出します。特に築地・入船エリアのような多様な物件が混在する地域では、訪問査定が安心です。ただし、時間や手間がかかる点も考慮しましょう。
机上査定
机上査定は、登記情報や過去の成約事例、近隣の地価データをもとに、短期間で簡易的な査定価格を出す方法です。手軽さが魅力ですが、物件の個別事情が反映されにくいため、参考値として利用するのが適切です。
AI査定
最近ではAIによる自動査定も普及しています。大量の売買データやエリア別の相場をもとに、スピーディーに価格を提示します。中央区入船のような取引件数が多いエリアでは、AI査定も有効な選択肢ですが、最終的な売却価格決定には訪問査定と組み合わせて活用するのが望ましいです。
東京都中央区入船で不動産売却を検討する際、正確な査定と相場の把握は成功への第一歩です。中央区入船は東京メトロ有楽町線の新富町駅やJR八丁堀駅、銀座エリアへのアクセスも良く、住宅・投資用ともに人気のエリアです。物件の立地や築年数、建物の状況など複数の要因が価格に影響します。地域特性や売却実績を理解し、最適なタイミングでの売却を目指しましょう。
不動産査定は以下の要因によって大きく左右されます。
立地の重要性
中央区入船は八丁堀、日本橋、銀座へのアクセスが良好です。駅までの徒歩分数や周辺の病院、学校、スーパーの有無が査定額を左右します。たとえば、有楽町線やJRの複数路線が使える物件は人気が高く、徒歩5分圏内は特に高評価です。
築年数と建物の劣化度
築年数が新しいほど高額査定を期待できますが、築10年を超えると外壁や設備の劣化が価格に影響します。定期的な修繕履歴や大規模修繕済みのマンションは強みになります。築20年超でもリフォーム履歴があれば査定アップにつながります。
建物状況とリフォーム履歴
室内のメンテナンス状況や過去のリフォーム履歴は重要な査定ポイントです。特に水回りや内装のリフォーム履歴は買い手に安心感を与えます。マンションの場合、共用部の管理状況も査定に反映されます。
市場需要と経済状況
中央区は都心部ならではの安定した需要がありますが、地価や経済状況、近隣の再開発状況にも注目しましょう。他エリアと比較しても入船は安定した売買が行われており、適切な時期を見極めることが重要です。
交渉力と買い手のニーズ
交渉時の条件提示や柔軟な対応も売却成功の決め手です。購入希望者のニーズを把握し、価格交渉や引き渡し条件で差別化することで、より高い成約を目指せます。
正確な相場把握には複数のデータを組み合わせることが大切です。
| 方法 | 内容 | 利用例 |
| 公示地価 | 国が毎年発表する土地価格の指標 | 入船1丁目の平均地価の確認 |
| 路線価 | 税務署が発表する道路沿いの土地価格 | 相続や贈与時の参考値 |
| 売却実績 | 過去の実際に取引された売買データ | 近隣マンションの成約価格参照 |
これらの情報を組み合わせることで、現在の売却相場や最適な売り出し価格の目安が明確になります。
公示地価の活用
中央区入船の公示地価は毎年更新されるため、直近の価格推移をチェックしましょう。地価が上昇傾向の場合は売却タイミングとして有利です。
路線価と実勢価格
路線価は土地の相続税計算の基準ですが、実際の売買価格に近い値となることも多く、相場の目安として活用可能です。入船周辺も地価が安定しており、資産価値を保ちやすい地域です。
実際の売却事例調査
近隣で売却されたマンションや一戸建ての成約価格を調べることで、より現実的な相場感が把握できます。不動産会社の査定サービスや売買データサイトの活用が有効です。
東京都中央区入船では、物件の売却価格を最大化するためには、まず適正な価格戦略が重要です。相場を把握したうえで、エリアの需要や近隣の取引事例を徹底的に調査しましょう。適正価格の設定は売却期間や成約率に直結します。特に、八丁堀や築地、日本橋エリアへのアクセスが良い点や、東京メトロ・JRなど交通利便性が高い点も加味し、買い手にとって魅力的な価格を意識することが大切です。
初期価格設定の重要性
初期の販売価格は、売却成功の鍵となります。高すぎる設定は内覧数の減少を招き、結果的に値下げを繰り返す可能性があります。一方、適正な初期価格は購入希望者の注目を集めやすく、早期の売却・高値成約につながります。中央区入船の最新相場や、過去の売買データを参考にした初期設定が効果的です。
競合物件との差別化
同じエリア内の中古マンションや一戸建てと比較されるため、競合物件との差別化が重要です。例えば、ブランド力のあるマンションや築浅物件が多い場合は、リフォーム済みや設備の充実、管理状態の良さなどを強調しましょう。物件情報の詳細説明や写真、周辺施設（銀座、築地市場、スーパー等）の利便性アピールも有効です。
買い手のニーズに合わせた価格設定
近年はファミリー層や単身者、投資家など、買い手の層も多様化しています。面積や間取り、年数、駅からの徒歩距離など、購買層ごとのニーズを分析し、価格帯や販売戦略を調整することが重要です。特に有楽町線や日比谷線利用の場合、通勤利便性を求める層への訴求が効果的です。
ホームステージングの効果
物件の印象を大きく左右するのがホームステージングです。プロによる家具配置やインテリアコーディネートにより、室内の魅力を最大限に引き出すことができます。東京都中央区入船の中古物件は、第一印象で他の物件との差が明確になるため、ホームステージングを活用することで成約率と価格の向上が期待できます。
費用対効果の高いリフォーム
全体的なリノベーションは高額になりがちですが、キッチンや浴室などポイントを絞ったリフォームは効果的です。特に水回りや壁紙、床の張り替えは買い手の目に留まりやすく、費用対効果が高い傾向にあります。リフォーム前後の写真を活用し、物件情報に詳細を掲載することで、安心感と高評価を得られます。
リフォーム不要な場合の戦略
築浅や十分に手入れされた物件であれば、大規模なリフォームは不要です。現状の良さや維持管理の丁寧さを強調しましょう。加えて、クリーニングや小さな修繕のみで十分な場合は、コストを抑えつつ、高値売却を目指せます。
査定依頼社数の目安
不動産会社への査定依頼は、最低でも3社以上に依頼すると良いでしょう。入船エリアで実績のある会社や、口コミ評価の高いサービスを活用することで、より正確な相場感が得られます。
査定結果の比較と判断
各社からの査定結果を比較する際には、単に価格の高低で判断せず、査定根拠や販売戦略、広告活動なども確認しましょう。下記のテーブルは比較の際に重視すべきポイントです。
| 比較項目 | 内容例 |
| 査定価格 | 各社提示の売却予想価格 |
| 査定根拠 | 過去の成約データ、相場情報 |
| 販売戦略 | 広告媒体、ターゲット層 |
| 仲介手数料 | 費用の明確さ |
| 実績・口コミ | 中央区入船での売買実績 |
査定結果のばらつきが出た場合の対応
査定価格に大きな差が出た場合は、各社の査定根拠や売却方法を確認し、不明点は直接質問しましょう。根拠が明確な会社や、エリア特性を熟知した担当者を選ぶことで、高値売却の可能性が高まります。必要に応じて再査定や相談を重ねることも重要です。
東京都中央区入船で不動産売却を成功させるには、信頼できる会社選びが不可欠です。物件の売却実績や地域に関する知識、迅速な対応体制を持つ会社かどうか、複数の観点で慎重に判断しましょう。
実績確認のポイント
会社の売却実績を確認しましょう。特に中央区や入船エリア、八丁堀・日本橋・銀座など近隣での成約件数や平均売却期間、過去の取り扱い物件種別（マンション、一戸建て、土地など）をチェックするのが有効です。下記のような項目に注目してください。
| 確認項目 | 参考ポイント |
| 成約件数 | 中央区内の実績が豊富か |
| 物件種別 | マンション・土地・中古住宅など多様か |
| 平均売却期間 | 標準より短期間か |
専門性と対応体制のチェック
地域密着型の会社は、入船や築地周辺の地価、周辺施設、再開発情報など最新の地域データに詳しい点が強みです。担当者が丁寧にヒアリングし、個人の要望や物件の特性に合わせたプランを提案できるかも重要です。無料相談や問い合わせへのスピーディな対応も確認しましょう。
口コミ・評判の調べ方
信頼性を判断するために、実際に利用したお客様の口コミや評判を各種サイトやSNSで調べましょう。特に「対応が丁寧」「査定が正確」など具体的なコメントが多い会社は安心感があります。
悪質業者を避ける方法
不自然な高額査定や強引な営業が目立つ場合は要注意です。会社の登録番号や免許情報を公式サイトや都庁のデータベースで確認し、正規の業者であることを確かめましょう。不明点があれば必ず問い合わせを行い、納得できるまで説明を求めてください。
大手不動産会社の特徴
大手は全国規模のネットワークを持ち、豊富な情報量と広告力が強みです。最新のITツールや会員限定サービス、広域での購入希望者データベースを活用し、幅広い層への売却アプローチが可能です。安心感やブランド力も魅力ですが、担当者の異動が多い場合もあります。
地域密着型会社の特徴
地域密着型は入船や日本橋、八丁堀など地元の相場や買主ニーズに精通しています。細やかなサポートや独自のネットワークを活かし、難しい物件や特殊な条件にも柔軟に対応できます。地価や再開発動向に基づいた査定も得意です。
大手・地元業者の使い分け
両者のメリットを活かすには、複数社で査定を依頼し比較検討しましょう。大手の広範な集客力と地元業者の地域力、それぞれの強みを確認し、物件や売却希望条件に合わせて選択すると良いでしょう。
仲介手数料の上限と計算例
仲介手数料は法律で上限が決まっており、売買価格が400万円超の場合、売却価格×3％＋6万円（税別）が一般的な上限です。例えば5,000万円の物件なら「5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税別）」となります。
| 売却価格 | 手数料上限（税別） |
| 3,000万円 | 96万円 |
| 5,000万円 | 156万円 |
手数料の支払いタイミング
手数料の支払いは原則として売買契約締結時や引き渡し完了時に行われます。契約内容や会社によって分割支払いのケースもあるため、事前に確認しましょう。
手数料交渉の現実的な方法
複数社で査定比較を行うことにより、手数料の割引やサービス向上につながる場合があります。大手と地元業者ともに、サービス内容や販売戦略と合わせて総合的に判断しましょう。
その他の費用と無料査定の意味
売却には仲介手数料以外にも、登記費用や税金、場合によってはリフォーム費用が発生します。無料査定は売主がリスクなく複数社の価格やサービスを比較できる重要なサービスです。納得できるまで情報収集を行い、安心して不動産売却を進めてください。
東京都中央区入船で不動産を売却する際、費用の内訳を正確に把握することは重要です。以下のテーブルで主な費用項目と概要を整理します。
| 費用項目 | 内容 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬。売却価格に応じて上限が法律で決まっており、通常「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が目安 |
| 登記費用 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記のための費用（司法書士報酬含む） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| クリーニング・リフォーム・その他 | 物件価値向上や印象アップのための費用。必要に応じて発生 |
| 測量費・建物診断費 | 土地や中古一戸建ての場合に発生することがある専門調査費 |
仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格によって変動します。たとえば5,000万円の物件なら、約171万円程度が目安です。手数料は売却成立時のみ発生し、事前の請求はありません。
登記費用
所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きにかかる費用です。司法書士への報酬も含まれ、物件の種類や状況によって異なります。数万円から十数万円が一般的です。
印紙税
売買契約書には印紙の貼付が義務付けられています。売買金額によって税額は異なり、2,000万円超5,000万円以下では1万円が必要となります。
クリーニング・リフォーム・その他の費用
室内クリーニングや軽微なリフォームで、見栄えを良くし成約率アップを狙えます。費用は内容によるため事前の見積もりが安心です。
測量費・建物診断費
土地や中古戸建てでは、測量やインスペクション費用が発生することがあります。買主からの要望や取引の安全性向上のために利用されるケースが多いです。
不動産売却益には各種税金がかかります。税負担を把握し、適切に対策することが重要です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は「売却価格－取得費－売却費用」で算出されます。取得費には購入時の価格や仲介手数料、リフォーム費なども含まれます。
取得費・売却費用の考え方
取得費は購入価格だけでなく、登記費用や購入時手数料も加算可能。売却費用には仲介手数料や印紙税、必要なリフォーム費も含めて計算します。
税率と3000万円控除
譲渡所得には保有期間に応じた税率が適用され、5年超なら「長期譲渡所得」として約20％、5年以下なら「短期譲渡所得」で約39％が目安です。居住用の場合、最大3,000万円の特別控除が利用可能です。
その他の特例と申告方法
買い替え特例や相続税の取得費加算など、条件に応じた優遇制度があります。確定申告時に証明書類をそろえ、正確な申告が必要です。
正確な手取り額を把握することで、次の資金計画も安心です。
手取り額の計算式
手取り額は下記の式で算出します。
売却価格－（仲介手数料＋登記費用＋印紙税＋リフォーム費用＋税金）
複数の売却価格シナリオ
例えば、売却価格が4,500万円と5,000万円の場合で比較すると、仲介手数料や税金額がそれぞれ変動します。下記のように比較表を作成すると分かりやすいです。
| 売却価格 | 仲介手数料 | 税金 | 手取り額（概算） |
| 4,500万円 | 約153万円 | 約100万円 | 約4,247万円 |
| 5,000万円 | 約171万円 | 約120万円 | 約4,709万円 |
税金控除の効果とシミュレーション
3,000万円特別控除を利用できれば、譲渡所得税が大幅に減額されることがあります。これにより手取り額を大きく増やせます。
手取り額最大化の戦略
費用や税金を事前に把握し、売却時のタイミングや控除制度を活用することが重要です。信頼できる不動産会社への相談や、複数社の査定比較も効果的です。
これらのポイントを押さえ、東京都中央区入船での不動産売却を安心して進めましょう。
東京都中央区入船の不動産売却は、近年需要・価格ともに安定した高水準を維持しています。エリア内のマンション相場は8,269万円〜8,669万円（70㎡基準）となっており、東京駅や銀座、日本橋へのアクセスが良好な立地が資産価値を押し上げています。特に入船の物件は、築年数や面積、駅からの徒歩距離など複数の要因で価格が決定されます。以下のテーブルは、入船エリアの主要な不動産売却相場の一例です。
| 物件種別 | 平均価格 | ㎡単価 | 主要駅への徒歩 | 築年数 |
| マンション（70㎡） | 8,400万円 | 120万円/㎡ | 最寄駅7分 | 10~20年 |
| 一戸建て | 11,000万円 | – | 最寄駅9分 | 20~30年 |
| 土地（60㎡） | 7,200万円 | 120万円/㎡ | 最寄駅10分 | – |
不動産を売却する際には、物件ごとの特徴や相場に沿った価格設定がとても重要です。査定サービスを上手に活用し、複数の会社による査定額や口コミを比較検討することにより、より納得度の高い売却が実現しやすくなります。また、売却時には仲介手数料や印紙税などの諸経費も発生するため、事前に費用をしっかり計算しておくことが大切です。
東京都中央区入船で不動産売却が選ばれている理由の一つは、交通アクセスの良さと再開発による資産価値の安定・向上が挙げられます。複数の鉄道路線が利用でき、ビジネスエリアへのアクセスが非常に良好です。さらに、近年の地価の上昇や高品質な住宅・商業施設の開発が進み、入船エリアの不動産は幅広い層から人気を集めています。
価格上昇局面で売却を検討することで、より高値で取引できるチャンスが広がるため、今売却を検討するメリットが際立っています。
東京都中央区入船は、中央区の東部に位置し、落ち着いた住宅街とビジネスエリアが共存する街です。入船1〜4丁目を中心に、マンションや一戸建て、土地など多様な物件が集まっています。教育機関やスーパー、公園など生活インフラが整い、子育て世代にも支持されています。
入船エリアの主な特徴は以下の通りです。
今後も都心回帰や再開発の流れを受け、入船エリアの不動産市場は堅調な動きが期待されています。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
電話番号・・・03-5639-9039
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