江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年3月21日
「不動産を売却したら、いくら税金がかかるのか…」「譲渡所得の計算方法が複雑すぎて不安」——このような疑問や不安を持つ方は多いのではないでしょうか。
実際、不動産売却益にかかる税率は所有期間によって大きく異なります。所有期間によって大きく変動し、売却価格や取得費の算出方法、さらに減価償却や各種特例の有無によって税額が変わることもあります。
「知らなかった…」では済まされない高額な税負担や損失リスクも現実として起こり得ます。このページでは、不動産売却益の計算方法から納付タイミングまで基礎から解説します。
最後まで読めば、「自分の場合はいくら税金がかかるのか？」「どんな控除が使えるのか？」を具体的に把握でき、不安や疑問をしっかり解消できます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却益とは、不動産を売却した際に発生する利益のことで、税務上は「譲渡所得」と呼ばれます。譲渡所得の計算式は次の通りです。
取得費には、不動産購入時の価格や仲介手数料、登記費用、リフォーム代などが含まれます。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費などが対象です。特別控除については、マイホーム売却時に3,000万円控除が適用できるケースが多く、これにより税負担を大きく減らすことも可能です。なお、売却益がマイナスの場合は税金が発生しません。
不動産売却益にかかる税率は、所有期間によって大きく異なります。5年を超えて所有した不動産を売却した場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
この税率は、所得税・住民税・復興特別所得税の合計です。所有期間は売却年の1月1日現在を基準として判断され、相続や贈与の場合は前の所有者の期間も通算されます。税額は次の流れで計算します。
不動産売却益に課される税金は、所得税・住民税に加えて復興特別所得税（2.1%）が加算されます。税率の内訳は以下の表の通りです。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡 | 約15.315% | 約5% | 約0.315% | 約20.315% |
| 短期譲渡 | 約30.63% | 約9% | 約0.63% | 約39.63% |
復興特別所得税は所得税額に約2.1%を掛けた金額が加算されます。例えば長期譲渡の場合、所得税約15%に対し復興特別所得税が約0.315%加算され、最終的な合計税率は約20.315%となります。
不動産売却益にかかる税金は、売却した翌年の確定申告により納付します。主なスケジュールは下記の通りです。
申告が必要な場合、売買契約書や取得費の証明書、譲渡費用の領収書などを事前に準備しておきましょう。納付は銀行、コンビニ、e-Taxによる電子納付などが利用できます。特別控除適用後に譲渡所得がゼロとなる場合や損失が出る場合は、申告や納税が不要となるケースもあります。納付遅延は延滞税や加算税が課されるリスクがあるため、期限を守って申告・納税することが重要です。
建物付き不動産を売却した場合、建物部分の取得費から減価償却費を差し引いた金額が課税対象となります。減価償却費は、購入時の建物価格を法定耐用年数で割って、毎年定率で経費化していく仕組みです。例えば木造住宅の場合は耐用年数22年、鉄筋コンクリート造では47年が一般的な目安です。建物・土地の価格按分は契約書の記載割合が基本ですが、記載がない場合は固定資産税評価額の比率を使うこともあります。
下記は、建物価格約2,000万円・築10年・木造住宅の場合の減価償却の計算例です。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 建物取得費 | 約20,000,000 | 購入時の建物価格 |
| 耐用年数 | 22年 | 木造住宅の法定耐用年数 |
| 使用年数 | 10年 | 売却までの所有期間 |
| 償却率 | 0.046(定額) | 公表されている償却率 |
| 減価償却費合計 | 約9,200,000 | 20,000,000×0.046×10年 |
| 残存価額 | 約10,800,000 | 20,000,000－9,200,000 |
減価償却費を正しく計算し、建物と土地の価格を明確に区分することで、税金の過大・過少申告を防ぐことができます。
不動産の取得費が分からない場合、売却価格の5%を取得費として認める「概算取得費制度」が利用できます。この特例は、古い相続物件や資料の紛失時などに有効ですが、原則として実際の取得費証明が最優先されます。5%特例を利用すると税負担が大きくなる場合もあるため、注意が必要です。
計算例
取得費の証明ができる場合は、領収書や契約書の保存を徹底し、やむを得ない場合のみ約5%特例を利用しましょう。
譲渡費用は、不動産売却時に直接かかった費用で、譲渡所得の計算上控除することができます。主な対象項目と必要な証明書類は以下の通りです。
| 譲渡費用の項目 | 内容例 | 必要書類 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への支払い | 領収書・仲介契約書 |
| 測量費・登記費用 | 土地測量・名義変更登記 | 領収書・請求書 |
| 建物解体費 | 古家付き土地売却時 | 解体業者の領収書 |
| 立退料 | 借家人への立退料 | 支払明細・領収書 |
| 広告宣伝費・パンフレット | 売却活動のための広告費 | 領収書・請求書 |
| 収入印紙代 | 売買契約時の収入印紙代 | 印紙購入時の領収書 |
譲渡費用は必ず証明書類を保管し、確定申告時に添付・提示できるよう準備しておくことが重要です。
不動産を売却した際、最大3,000万円まで譲渡益が非課税となる特別控除制度は、多くの方にとって大きな節税効果があります。この控除を受けるには、以下の4つの要件すべてを満たすことが必要です。
この制度はマンションや一戸建てなど、広く居住用物件が対象となります。事業用や投資用不動産は適用外なので注意が必要です。
控除を受けるには、確定申告時に必要な書類をしっかり揃え、正確に提出することが大切です。電子申告（e-Tax）を利用する場合も手順は同じです。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 売買契約書 | 譲渡金額や取引内容の証明 |
| 住民票 | 売却時の居住実態を証明 |
| 登記簿謄本 | 所有者や物件情報の確認 |
| 仲介手数料領収書 | 譲渡費用の証明 |
| 取得費証明書類 | 購入時の契約書や領収書 |
| 特例明細書 | 3,000万円特別控除の適用を申告する書類 |
e-Taxで申告する場合は、これらの書類をスキャンしたPDFや画像データでシステムからアップロードし、控除適用を明記します。書類の不備や記載漏れがないよう十分注意しましょう。
住宅ローン控除と3,000万円特別控除は原則同時に適用できません。売却した物件で住宅ローン控除を受けている場合、3,000万円控除を適用すると住宅ローン控除の対象外となるため、どちらを優先するか事前にシミュレーションして判断することが大切です。
控除の適用関係は複雑なため、申告前に専門家に相談すると安心です。
過去に自宅として使用していた住宅や相続した空き家でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除が利用できます。
空き家特例の運用はケースによって異なるため、売却前に要件をよく確認しましょう。特例の活用で大幅な税金軽減が可能となるため、事前準備が重要です。
相続で取得した不動産を売却する場合、通常の取得費（被相続人の購入費用やリフォーム費など）に加えて、その不動産にかかった相続税の部分を取得費として加算できる特例があります。これにより譲渡所得が圧縮され、課税額を大きく抑えることができます。
取得費加算の主な計算方法は次の通りです。
売却価格から上記合計を差し引き、さらに特別控除を適用した後で税率をかけます。取得費の証明が難しい場合は売却価格の5％を取得費とする概算法も利用できますが、加算特例を活用することで節税効果が非常に大きくなります。
相続で取得した不動産を、相続開始から3年以内に売却する場合は、相続税の取得費加算特例が適用可能です。また、所有期間は被相続人の所有期間と通算されるため、長期譲渡所得扱いとなり、税率20.315%が適用されることが一般的です。このため、税負担を抑えることができます。
主なポイントは以下の通りです。
控除や特例を活用することで、不動産売却益に対する税金を大幅に減らすことができます。譲渡所得が控除の範囲内であれば、税金が発生しないケースもあります。
相続した空き家を売却した場合、「被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」が適用できる場合があります。主な要件は以下の通りです。
計算例
| 項目 | 金額例 | 説明 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 約2,500万円 | 相続空き家売却の場合 |
| 取得費＋譲渡費用 | 約1,200万円 | 購入費用＋諸費用 |
| 相続税加算分 | 約200万円 | 取得費加算特例 |
| 3,000万円特別控除 | 約2,500万円 | 控除額が譲渡所得をカバー |
| 課税譲渡所得 | 0円 | 税金は発生しない |
このように、取得費加算特例と空き家特例の併用で譲渡所得がゼロとなり、税金負担を大幅に抑えることが可能です。特例の適用には要件チェックと必要書類の準備が不可欠となります。
法人が不動産を売却した場合の税金計算には、個人とは異なるポイントがいくつかあります。法人の場合、譲渡所得は「売却価格」から「簿価（帳簿価格）」および「譲渡に直接要した費用」を差し引いて算出します。簿価は取得原価から減価償却累計額を差し引いた残高で、保有期間に関わらず法人税率が適用されます。個人の場合は所有期間によって税率や特例の適用可否が異なり、たとえば居住用財産の特別控除などが利用できますが、法人ではこのような控除はありません。法人所有の場合は取得費や改修費用など、すべて経費計上ができるため、帳簿管理が非常に重要となります。
法人が不動産売却で活用できる特例や損益通算について解説します。法人には個人向けの特別控除や税率の優遇はありませんが、不動産売却による損益を他の事業所得や不動産所得と損益通算できるメリットがあります。これにより、他の事業で発生した赤字や黒字と合算し、最終的な課税所得を調整できます。また、売却損が生じた場合も、税務上、他の利益から控除することで節税につなげられます。さらに、建物や設備の減価償却も適切に行うことで、毎年の法人税負担を軽減できます。
法人がアパートやマンションを売却した場合の税負担について、例を挙げて説明します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 約1億円 |
| 簿価（帳簿価格） | 約6,000万円（取得費－減価償却累計額） |
| 譲渡費用 | 約500万円（仲介手数料・登記費用など） |
| 譲渡益 | 約3,500万円（＝売却価格－簿価－譲渡費用） |
| 法人税等 | 約1,050万円（税率30%想定） |
| 純利益 | 約2,450万円 |
このように、簿価や譲渡費用を正確に把握し、売却益から法人税等を差し引いた純利益が実際の手元資金となります。法人は損益通算や減価償却を柔軟に活用できる一方、個人とは異なり特別控除はありませんので、売却前に専門家へ相談することが効果的です。
不動産を売却した場合の確定申告では、「分離課税」の申告区分を選択します。申告書作成時には、譲渡所得の内訳書を使い、売却価格や取得費、譲渡費用を正確に記入することが大切です。申告の流れは次の通りです。
以下のテーブルで主要な記入欄を整理しています。
| 記入欄 | 内容例 |
|---|---|
| 売却価格 | 約4,000万円 |
| 取得費 | 約2,500万円 |
| 譲渡費用 | 約150万円 |
| 特別控除 | 約3,000万円（該当時） |
| 所有期間 | 8年（長期譲渡） |
正確な記入と書類添付が、後の問い合わせや修正申告のリスク回避につながります。
3,000万円特別控除を活用する場合は、申告書Bと「居住用財産を譲渡した場合の特例適用明細書」の提出が必要です。記入手順は以下の通りです。
注意点
申告ミス防止のため、税理士への相談や記載例を参考にすると安心です。
譲渡所得が発生しない場合や、3,000万円特別控除などで課税所得がゼロになる場合は、原則として確定申告は不要です。ただし、損失の繰越控除を受けたい場合や、税務署から問い合わせがあった場合は申告が必要です。
申告不要となる主なケース
税務署から問い合わせがあった場合は、売却内容や取得費の根拠となる書類を提出し、正確な説明を行うことが重要です。迅速かつ丁寧な対応が、将来的なトラブル防止につながります。申告不要と判断した場合も、念のため手元に関連書類を5年間は保管しましょう。
不動産売却益の税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。所有期間が一定期間を超える場合、税率は約20.315％（所得税約15.315％＋住民税約5％）が適用されます。さらに、居住用財産の3,000万円特別控除を利用することで、多くの場合で税負担を大幅に減らせます。
| 売却価格 | 取得費 | 譲渡費用 | 譲渡所得 | 3,000万円控除後 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 約1,000万円 | 約600万円 | 約50万円 | 約350万円 | 0円 | 約20.315％ | 0円 |
| 約2,000万円 | 約1,200万円 | 約100万円 | 約700万円 | 0円 | 約20.315％ | 0円 |
| 約4,000万円 | 約2,000万円 | 約200万円 | 約1,800万円 | 0円 | 約20.315％ | 0円 |
ポイント
物件ごとに取得費や減価償却の計算方法が異なります。
マンションや戸建の場合は建物部分の減価償却が必要で、土地は減価償却の対象外です。
| 物件種別 | 取得費内訳 | 減価償却 | 譲渡所得計算例 |
|---|---|---|---|
| マンション | 購入金額＋諸費用 | 建物部分のみ | 売却約3,500万円-取得費2,000万円-費用100万円=約1,400万円 |
| 戸建 | 購入金額＋リフォーム費用 | 建物部分のみ | 売却約2,800万円-取得費1,500万円-費用80万円=約1,220万円 |
| 土地 | 購入金額＋諸経費 | なし | 売却約2,000万円-取得費1,000万円-費用50万円=約950万円 |
ポイント
相続や法人の売却では、取得費や税率の扱いが異なります。
相続の場合は相続時の評価額と取得費加算、法人は簿価や減価償却が重要です。
| ケース | 取得費 | 譲渡所得 | 税率 | 控除適用 | 税額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 相続土地売却 | 相続税評価額＋相続税加算 | 約700万円 | 約20.315％ | 3,000万円控除 | 0円 |
| 法人売却（短期） | 簿価約1,500万円 | 約1,200万円 | 約39.63％ | なし | 約476万円 |
ポイント
主な注意点
不動産売却で税金がかからない主な条件は、居住用財産の3,000万円特別控除を使いきる場合や、譲渡損失が発生した場合です。たとえば、マイホームを売却しても譲渡所得が3,000万円以内であれば、所得税や住民税が発生しません。また、取得費や譲渡費用を正確に計上し、譲渡損失となれば納税義務がなくなります。
実際の事例として、マンションを4,000万円で売却し、取得費2,800万円、譲渡費用200万円の場合、譲渡所得は1,000万円となり、3,000万円控除適用で課税所得はゼロになります。相続した土地を売却し、取得費の加算特例や3,000万円控除を利用した場合も、税金がかからないケースが多く見られます。
主な税金がかからない条件
不動産売却で損失が出た場合、損失繰越控除を使うことで最大3年間、他の所得と相殺できます。これにより翌年度以降の所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。特に住宅ローンがある場合、マイホームの譲渡損失と給与所得などの損益通算が認められているケースもあります。
また、不動産売却益に対しては直接寄附金で控除を増やすことはできませんが、売却利益が大きい年に寄附金控除の枠が拡大するため、結果的には住民税の節税効果が高まります。
買換え特例も有効な方法です。一定の条件を満たせば、譲渡益の課税を次の購入物件に繰り延べられるため、今すぐの納税を回避できます。
活用できる特例
近年の税制改正では、不動産売却に関する特例や控除の適用条件が見直される傾向があります。特に居住用財産の3,000万円特別控除については、過去の適用履歴や所有期間要件などが厳格化される動きが見られます。これにより、複数回の特例利用や短期間での売却による節税が制限される可能性があります。
また、相続した不動産についても、取得費加算特例の適用期間が短縮される予定です。今後は相続から3年以内の売却がより重要になり、適用漏れを防ぐための早めの相談と準備が求められます。
最新の節税ポイント
| 節税策 | 内容 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 居住用売却で最大3,000万円非課税 | 条件厳格化の動向に注意 |
| 損失繰越控除 | 譲渡損失を翌年以降に繰越 | ローン残高や確定申告が必要 |
| 買換え特例 | 買換え時に課税繰延べ | 次の物件取得時の要件確認 |
事前の情報収集と専門家への相談がこれまで以上に重要です。
不動産を売却すると、売却益に対して税金がかかります。この税金は「譲渡所得税」として課され、計算方法が少し複雑です。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
取得費には、不動産購入時の価格や諸費用、リフォーム費用が含まれます。譲渡費用は、売却にかかる費用（仲介手数料や測量費など）で、特別控除はマイホーム売却時に利用できる最大3,000万円の控除です。これを適用することで税負担を大きく減らせます。
不動産を5年以上所有して売却する場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が異なります。
長期譲渡所得（5年以上）：約20.315%
短期譲渡所得（5年以下）：約39.63%
税率は、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせた合計であり、所有期間に応じて税額が異なります。特に短期譲渡所得では税率が高く、利益が大きい場合に注意が必要です。
不動産売却による税金は、翌年の確定申告で納付します。確定申告は、毎年2月16日〜3月15日が申告期間となり、この期間内に税額を算出して納税します。特別控除を受けることで譲渡所得がゼロになった場合、税金はかかりません。
不動産を売却した場合、建物部分には減価償却費が関わります。建物は年数を経るごとに価値が減少し、その分を所得から差し引くことができます。減価償却の計算は、購入時の建物価格を法定耐用年数で割り、毎年定率で経費化していきます。
もし取得費が不明な場合、「概算取得費制度」を利用し、売却価格の5%を取得費として計算できます。ただし、取得費がわかる場合は、実際の証明書類を使って計算する方が有利です。
自宅を売却する際には、最大3,000万円まで譲渡益が非課税となる特別控除が適用される場合があります。これを受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
売却した不動産が自宅であること
売却した年の1月1日時点でその不動産が居住用であること
過去3年以内に他の不動産の特例を利用していないこと
この控除を利用することで、税金がかからなくなる場合があります。
相続した不動産を売却する際には、取得費に相続税を加算する「取得費加算特例」を使うことができます。この特例により、譲渡所得が圧縮され、課税額を抑えることが可能です。相続不動産を売却する場合、相続税加算特例をうまく活用することで、大幅な節税が可能となります。
法人が不動産を売却する場合、個人とは異なる税率や計算方法が適用されます。法人では、譲渡所得は「簿価（帳簿価格）」から「譲渡費用」を差し引いて算出します。法人は特別控除が適用されないため、税額を減らすためには減価償却や損益通算を活用する必要があります。
不動産を売却した場合の確定申告では、譲渡所得の内訳書を使って正確に申告する必要があります。申告ミスを防ぐために、売買契約書や取得費証明書類をしっかりと準備し、必要書類を揃えることが大切です。特に3,000万円の特別控除を受ける場合には、「居住用財産を譲渡した場合の特例適用明細書」も必要となります。
不動産売却に関する税金は、所有期間や取得費、譲渡費用、特別控除などの要素に基づいて計算されます。特に「3,000万円特別控除」をうまく活用することで、多くの場合で税金がかからないことがあります。また、相続した不動産の売却や法人の売却には異なる税法が適用されるため、事前に計算シミュレーションや専門家の相談を行うことが重要です。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
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会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
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