江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年5月27日
「不動産を売却したいけれど、仲介会社の選び方や手数料、スムーズな契約の流れまで、わからないことだらけで不安を感じていませんか？不動産売却の多くが仲介を利用し、さらに多くの方が『手数料の仕組みや契約条件が複雑で迷った』と感じているようです。
特にマンションや土地、一戸建てなど、売却する物件の種類や状況によって、仲介業者の対応や査定額、売却価格は大きく変わることがあります。
これから『想定外の費用がかかるのでは？』『どの業者を選べば高く売れる？』といった悩みについても解説します。
この記事を最後までお読みいただくことで、「仲介」と「買取」の違いや、失敗しない業者選びのポイント、高く売るための査定術まで、知っておきたい重要なポイントがしっかり身につきます。売却を検討中の方も、初めての方も、役立つポイントを一緒に確認していきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却における仲介は、売主と買主の間に専門業者が入り、取引全体をサポートする仕組みです。仲介業者は物件の査定、広告掲載、内覧対応、売買契約の調整や手続きなどを担い、売主買主双方の利益を守ります。仲介を利用することで市場価格に近い売却が期待でき、価格交渉や契約内容の調整もプロの視点で進められます。契約成立時には仲介手数料が発生し、上限は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が一般的な基準です。仲介の役割は単なる橋渡しにとどまらず、安心かつ確実な取引を実現する重要な存在となっています。
仲介業者の業務範囲は多岐にわたり、売主・買主の両方を手厚くサポートします。主な流れは次の通りです。
このプロセスを通じて、売主には適正価格の提案や購入希望者紹介、買主には正確な物件情報や契約の安全性確保を提供します。双方の立場を理解したアドバイスが受けられる点が大きな特長です。
仲介と直接買取には明確な違いがあります。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
| 売却価格 | 市場価格で売却しやすい | 相場の70～80%程度が目安 |
| 売却までの期間 | 3～6カ月（平均） | 最短1週間から1カ月 |
| 仲介手数料 | 売買価格の3%＋6万円＋消費税 | 原則不要 |
| 特徴 | 希望価格でじっくり売りたい方向き | 早期現金化や現状売却希望向き |
仲介は高値売却を狙いたい方に最適で、買取は売却までの期間を重視する方に向いています。目的や状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。
仲介を利用する主なメリットは以下の通りです。
実際に仲介を利用した場合、物件やエリアによって差はあるものの、直接買取と比較して平均で20％以上高く売却できた事例も報告されています。特にマンションや戸建ての人気エリアでは、複数の購入希望者が競合することで、希望価格以上での成約も期待できます。
仲介には以下のデメリットも存在します。
これらのリスクを避けるためには、複数の業者で査定・比較を行うこと、専任媒介契約の場合でも進捗状況を定期的に確認することが大切です。また、信頼できる仲介業者を選ぶことで、トラブルや価格交渉のストレスを大幅に減らすことができます。売却活動の途中で状況が変わった場合は、契約内容をよく確認し、適切なタイミングで契約の見直しや解除も検討しましょう。
不動産売却時の仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格400万円超の場合「売却価格×3％＋6万円（税抜）」が基本です。消費税を加えることで実際の負担額が計算できます。手数料の目安は下記の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料（税抜） | 消費税 | 合計（参考） |
| 約1,000万円 | 36万円＋6万円 | 約4.2万円 | 約46.2万円 |
| 約3,000万円 | 90万円＋6万円 | 約9.6万円 | 約105.6万円 |
| 約5,000万円 | 150万円＋6万円 | 約15.6万円 | 約171.6万円 |
物件が高額になるほど手数料も高くなりますが、上限が決まっているため過大な請求を避けられます。エリアによる大きな差は基本的にありませんが、取引の慣例によっては交渉の余地も生まれることがあります。
仲介手数料の計算は簡単な3ステップで行います。
例：売却価格3,000万円の場合
この方法でどんな物件でも簡単に手数料を試算できます。
仲介手数料は売買契約締結時と物件引渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。
支払い方法は現金または銀行振込が主流で、領収書の受領を必ず行いましょう。手数料の支払いタイミングを事前に確認し、予算計画に役立ててください。
仲介手数料は上限が法律で定められていますが、必ずしも満額を支払う必要はありません。値下げ交渉や無料キャンペーンを活用することで、コストを抑えることが可能です。
値下げ交渉のポイント
無料キャンペーンの活用例
無理な値下げ交渉はトラブルの原因になるため、信頼できる業者としっかり相談して進めましょう。
仲介手数料が無料となるケースには条件があります。たとえば、買主側から手数料を受け取る場合や、業者独自のキャンペーンによる場合です。
無料の主な条件
注意点
実際に無料で売却できた成功例もありますが、安さだけで選ばず総合的なサポート内容を重視しましょう。
仲介手数料には必ず消費税がかかります。消費税率が適用されているか、請求書や見積書には「税抜金額」と「消費税額」「合計金額」が明記されているか必ず確認しましょう。
近年の法改正により、売却価格が一定額以下の空き家に対しては特例（上限33万円税込）が新設されています。低価格物件の売却でも、安心して依頼できるようになりました。
手数料支払い時は、税率や法改正内容を事前に業者に確認し、適正な金額かどうか必ずチェックしてください。
不動産売却時に信頼できる仲介業者を選ぶためのチェックポイントを押さえることで、安心して取引が進められます。
この7項目を比較し、自分の物件や希望に合う業者を見極めることが重要です。
不動産仲介会社の実績を客観的に比較することで、信頼性や得意分野が見えてきます。
| 区分（例） | 年間取引件数 | 仲介手数料収入 | 得意分野 |
| A社 | 約40,000件 | 約700億円 | マンション・一戸建て |
| B社 | 約35,000件 | 約600億円 | 幅広い物件 |
| C社 | 約30,000件 | 約500億円 | 都市部のマンション |
| D社 | 約20,000件 | 約400億円 | 高額物件・投資用 |
| E社 | 約15,000件 | 約250億円 | ファミリー物件 |
取引件数や手数料収入が多いほど、ノウハウやネットワークの強さが期待できます。特にマンションや一戸建て、投資用など自身の物件種別に強い会社を選ぶと成果につながりやすくなります。
仲介業者を変更したい場合は、契約内容や適切なタイミングを把握しトラブルを回避することが大切です。
スムーズな変更には、冷静な判断と記録の徹底が不可欠です。
大手と地元業者ではそれぞれ強みが異なります。
大手仲介業者は広範な広告力や豊富な取引実績、全国ネットワークを活かした集客が魅力です。一方、地元密着型業者は地域特有の市場動向や買主の属性に精通し、柔軟な対応やスピーディな売却提案が期待できます。
両者の特長を活かすために、例えば一般媒介契約で複数社に依頼する方法も有効です。
大手と地元、双方の査定や販売戦略を比較し、納得度の高い売却活動が進められます。
| 業者の特徴 | 強みやサービス内容 |
| 大手不動産仲介 | 全国規模のネットワーク・膨大な顧客データ・安心のサポート体制 |
| 総合不動産会社 | 広範なネットワークと充実した売却サポート |
| 都市型仲介会社 | 都市部の物件売却に強み・マンション売却の実績 |
| 投資物件特化会社 | 高額物件や投資用不動産の売却ノウハウ |
| 金融系仲介会社 | 金融グループの信頼性・ローン相談まで対応可能 |
これらの仲介会社は、売主の希望や物件の特徴に合わせた販売戦略を提案し、トラブル回避のサポート体制も整っています。
業者ごとの特長を比較し、自分の物件や売却目的に適した会社を選ぶことが不動産売却成功のポイントとなります。
不動産売却を考える際、仲介と買取のどちらが自分に合っているかは大きなポイントです。仲介は市場価格に近い高値で売却できる可能性が高く、多くの方が選ぶ方法です。一方、買取はスピードを重視したい場合や、すぐに現金化したい場合に適しています。次の比較テーブルを参考にしてください。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
| 価格 | 相場の90〜100%で売却 | 相場の70〜80%で売却 |
| 売却までの期間 | 3〜6ヶ月が一般的 | 最短1週間〜1ヶ月 |
| 手数料 | 仲介手数料が必要 | 手数料不要が多い |
| 必要な手間 | 内覧対応や書類準備などが必要 | 手続きが簡単・現状渡しも可能 |
売却価格、スピード、手間のバランスを踏まえ、目的や状況に合わせて選ぶことが大切です。
仲介と買取の価格に差が生じる主な理由は、買取業者が再販リスクやコストを見込んで査定するためです。仲介では市場の買主に直接売却するため、相場に近い価格が期待できます。買取では業者が買い取った後のリフォーム費用や販売リスクを加味し、どうしても査定額が低めになる傾向があります。最近の市場動向でも、仲介による売却は買取より平均20〜30％高値で成約するケースが多いとされています。
価格を重視するなら仲介、早期売却や手間を減らしたい場合は買取が有効な選択肢となります。
実際の売却方法の選択割合を見ると、およそ7割以上が仲介を利用しています。特に春や秋などの売却が活発になる時期には、仲介による取引が一層増える傾向が見られます。これは、市場に多くの買主が集まりやすく、高値での成約が期待できるためです。
売主の状況や物件ごとの事情によって最適な売却方法は変わりますが、一般的には仲介が選ばれるケースが多いのが現状です。
買取の最大のメリットは「短期間での現金化」と「手間が少ない」点です。ただし、売却価格が相場より2〜3割低くなるというデメリットがあります。仲介の場合は高値売却の可能性が高いものの、売却完了までの期間や交渉、内覧対応などの手間が発生します。
買取のメリット
買取のデメリット
仲介のメリット
仲介のデメリット
状況によっては、両方のメリットを活かす戦略も有効です。
近年注目されているのが「買取保証付き仲介」です。これは、一定期間仲介で高値売却を目指し、売れなければ事前に決めた価格で業者が買い取る仕組みです。
このようなハイブリッド型の売却手法は、売却リスクを最小限に抑えたい方や、引越しなどで売却時期が決まっている方にも適しています。
不動産売却時に結ぶ仲介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つのタイプがあります。それぞれの違いを理解することが、スムーズな売却や高値成約につながります。
| 契約タイプ | 複数社依頼 | 売主の自己発見取引 | 業者の義務 | 契約期間の上限 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 特に義務なし | 設定なし |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 2週間ごとの活動報告 | 3か月以内 |
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 1週間ごとの活動報告 | 3か月以内 |
一般媒介は複数の不動産会社に同時依頼でき、売主が自分で買主を見つけることも可能です。専任媒介は1社のみとの契約ですが、売主による直接取引も認められ、活動報告義務があります。専属専任媒介は1社独占で自己発見取引も不可、業者による報告義務が最も厳格です。
媒介契約の選び方は、物件や売却のスケジュールによって異なります。以下のようなポイントを参考にしましょう。
売却希望や物件の特徴に合わせて契約タイプを選ぶことで、理想的な結果に近づけます。
媒介契約は、売主と業者の双方から解除が可能ですが、条件や手続きには注意が必要です。
トラブルを未然に防ぐためにも、契約書の内容や解除条項を事前によく確認しておきましょう。
仲介契約の期間は「3か月以内」が法律上の上限です。期間が満了した後は、再契約や他社への切り替えも可能です。
更新時は、業者の販売活動の内容や反響の有無を確認し、継続のメリットを検討してください。
媒介契約を結ぶ際は、業者による囲い込みなどのトラブルを防ぐための注意が必要です。
信頼できる業者選びと、契約内容の十分な確認が安心・安全な不動産売却のための大切なポイントです。
不動産売却における仲介の流れは、売主と買主の間を専門会社が仲介することによって、スムーズな取引を実現します。主な流れは次の8ステップです。
| ステップ | 内容 | 注意点 |
| 査定 | 複数社を比較 | 相場情報の収集 |
| 媒介契約 | 専任or一般 | 解除条件の確認 |
| 販売活動 | 広告・案内 | 写真や説明文の工夫 |
| 内覧 | 清掃・演出 | 質問対応 |
| 交渉 | 価格や条件 | 柔軟な姿勢 |
| 契約 | 書類確認 | 印紙税の準備 |
| 手続き | 抵当権ほか | 書類の漏れ防止 |
| 引渡し | 決済や鍵渡し | 最終確認 |
仲介会社の業務には「元付け」と「客付け」があります。元付けは売主側、客付けは買主側の担当となります。一社が双方を担当する「両手仲介」という形態もあり、両方から仲介手数料を受け取ることができます。
| 用語 | 内容 | メリット・注意点 |
| 元付け | 売主側を担当 | 売主への情報提供が充実 |
| 客付け | 買主側を担当 | 買主の要望に応えやすい |
| 両手仲介 | 一社が双方を担当 | 手数料が高くなりやすい。利益相反への配慮が必要 |
両手仲介は規模の大きな仲介会社で多く見られますが、売主・買主双方の利益バランスへの配慮が求められます。
内覧時は売却成功の鍵となるため、第一印象を良くするための掃除や設備の点検、明るい照明の使用などがポイントです。内覧時の質問には誠実に答え、買主の不安を解消できるようにしましょう。
交渉段階では、価格だけでなく引渡し時期や付帯設備の有無など細かい条件まで確認し、柔軟な対応を心がけることで成約率が向上します。
契約締結時には必ず重要事項説明を受け、内容を十分に確認します。手付金の授受や印紙税の準備も忘れないよう徹底しましょう。
不動産売却時の仲介査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2つがあります。机上査定は過去の成約事例や周辺の相場、物件データなどをもとにおおよその売却価格を算出します。訪問査定は実際に現地を確認し、建物の状況や日当たり、リフォーム歴などを総合的に評価するため、より精度の高い価格提示が可能です。
下記の比較テーブルを参考にして、目的や状況に合わせて適切な査定方法を選択しましょう。
| 査定方法 | 特徴 | 精度 | 所要時間 |
| 机上査定 | データ重視・オンラインで完結 | おおまか | 即日〜1日 |
| 訪問査定 | 現地確認・建物状況反映 | 高精度 | 2〜5日 |
まずは机上査定で相場感を把握し、その後訪問査定を活用して具体的な売却戦略を検討する流れが一般的です。
高値売却を目指すには、複数の業者への査定依頼や戦略的な業者選定が重要です。次のポイントを押さえておくことで、売却価格の最大化と値引き交渉への対応力を高められます。
これらの準備を行うことで、納得できる価格での売却を目指せます。
仲介を利用して不動産を好条件で売却できた事例には、多くの気付きがあります。例えば、マンション所有者が複数社から査定を取り、訪問査定で建物の管理状態が高く評価されたことで、周囲の相場よりも有利な条件で成約したケースも見られます。
また、戸建てを売却した方の体験談では、「担当者が市場動向をきめ細かく説明してくれ、値引き交渉でも的確なアドバイスがあり納得できる条件で売却できた」といった声があります。
| 物件種別 | 成約価格上昇率 | 成約までの期間 | 主な成功要因 |
| マンション | ＋5％ | 2ヶ月 | 複数査定・管理状態良好 |
| 戸建て | ＋3％ | 3ヶ月 | 丁寧な交渉力と対応 |
このような事例や体験談は、仲介業者選びや売却戦略を考える際の大切な参考材料となります。
最近の不動産市場は、新たな動きを見せています。都市部では人口の動きや再開発の影響で物件価格が高めで推移しており、とくにマンションやアクセスの良い物件の需要が堅調です。一方で、郊外や空き家物件では売却までに時間を要する傾向が強まっています。
繁忙期（春・秋）に合わせて売却活動を始めることで、内覧希望者の数や成約率が高まる可能性が期待できます。さらに、オンライン内覧やバーチャルツアーなど、最新の販売手法を活用することで遠方の購入希望者にもアプローチしやすくなっています。
対策としては、
などが挙げられます。市場の流れを正確に把握し、柔軟に対応することが重要です。
仲介業者には「片手仲介」と「両手仲介」という形態があります。片手仲介は売主または買主のどちらかから手数料を受け取る方式、両手仲介は売主・買主双方から手数料を受け取る方式です。
| 方式 | 手数料収入 | 売主への影響 | 特徴 |
| 片手仲介 | 1社分 | 利益相反が起きにくい | 公平な提案が期待できる |
| 両手仲介 | 2社分 | 売却価格調整の懸念 | 成約優先で売却価格が下がる可能性 |
両手仲介の場合、業者側の利益が大きくなる一方、成約を優先されることで売主の希望価格よりも低い価格での売却となる可能性があるため、契約時には仲介形態や手数料の詳細についてしっかり説明を受けることが大切です。信頼できる業者選びが、納得のいく売却には不可欠です。
不動産を売却する際に発生する仲介手数料は、個人・法人いずれの場合も経費計上が可能です。法人の場合は「販売費及び一般管理費」や「支払手数料」として処理されるのが一般的です。個人の場合でも確定申告時に必要経費として計上でき、譲渡所得の算出上、控除対象となります。仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」とされており、この範囲内であれば全額を経費として処理できます。売却時の諸経費を正確に処理することで、税負担の軽減に役立ちます。
不動産売却時の仲介手数料の仕訳は、法人と個人で勘定科目や記載する方法が異なります。法人は「支払手数料／現金預金」として帳簿に記載し、個人は確定申告時に「譲渡費用」として控除対象に計上します。
| 区分 | 勘定科目 | 借方 | 貸方 |
| 法人 | 支払手数料等 | 支払手数料 | 現金・預金 |
| 個人 | 譲渡費用 | 譲渡費用（仲介手数料） | 現金・預金 |
法人は仕訳帳への記載が必須であり、個人は確定申告書類（譲渡所得の内訳書）へ記載します。領収書の保管も忘れずに行いましょう。
仲介手数料を経費として認めてもらうためには、売却のために直接要した費用であることが求められます。契約書や領収書などの証憑が必要となり、売却に関する取引が実際に行われていることが前提です。確定申告の際は、譲渡所得の計算時に「取得費・譲渡費用」として仲介手数料を控除できます。手数料の支払いを証明する書類や、支払い時期・金額を正確に記載することが重要となります。法人は決算時、個人は確定申告時に正確な記録と申請を心がけましょう。
不動産売却では仲介手数料のほかにも多様な経費が発生します。仲介手数料を含めた必要経費の全体像を正確に把握することで、資金計画をより適切に立てることができます。
| 費用項目 | 内容・備考 |
| 仲介手数料 | 上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消、所有権移転など |
| 司法書士報酬 | 手続き代行費 |
| 譲渡所得税 | 売却益が発生した場合 |
| 測量・解体費用 | 土地・古家付きの場合 |
| その他諸経費 | クリーニング費、リフォーム費等 |
これらの費用に関する証憑は必ず保管しておくことが基本です。事前に経費のリストアップを行うことで、予想外の出費を防ぎやすくなります。
仲介料の確定は売買契約の締結時や物件の引き渡し時に行われることが多く、通常は半額ずつ2回に分けて支払うケースが一般的です。支払いごとに必ず領収書を受け取り、内容が正確であるかを確認しましょう。領収書は税務調査や確定申告時に必要となるため、5年間の保管が推奨されます。整理にはファイルやクラウド保存を利用し、紛失や記載漏れを防ぐことが大切です。正しい管理が、経費計上トラブルの事前防止につながります。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
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会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
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株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。
