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所有する不動産物件、なかでも賃貸物件をメインに運用し、収益獲得を図る不動産投資。それを成功に導くには、扱う資産の状況を適切に把握することが第一歩と言えます。その際に用いられる指標の一つ・CCRとはどういったものなのでしょうか。見ていきたいと思います。

不動産投資の概略

あらゆる投資活動は、キャピタルゲイン型とインカムゲイン型の2つに分類されます。それは土地や建物を対象とする不動産投資においても同様です。

キャピタルゲインは資産の売買により見出される利益のことを指します。購入した資産をより高値で売却し、差額益を獲得していく手法となります。不動産投資においては物件の売却益を目指すこととなります。ですが、不動産価格は必ず上昇するものとは限らず、そのため購入費用より低価格でしか売れず損失が生じるというリスクが低くありません。

インカムゲインとは、資産を保有することによって見出される利益のことを指します。不動産に関しては、賃貸借契約によって物件を他者に貸し出すことで月毎に得られる家賃収入が該当するわけです。

一般的には、集合住宅物件を購入し、それに要した費用を月々の家賃収入によって長い年月を掛けて回収していく形式を取るのが主です。

一定の収入を定期的に長期間にわたって取得できるため、比較的リスクの低い投資手段と言えるでしょう。また、収支的に収益が減少する傾向が見られた際には方針変換を行って改善を図れるなど、長期的投資ならではの立ち回りが可能となります。

基本的に、不動産投資を指す場合、このインカムゲイン型を意味することとなります。

CCRとは

主流に当たるインカムゲイン型の不動産投資では、それに関連する利益獲得状況を把握し、先の見通しを立てる姿勢が重要です。

投資の利益率すなわち、投資を開始するに当たって投入した自己資金に対し、年間で何％回収できるかを知る指標として、CCRが挙げられます。これは、年間のキャッシュフローが自己資金額のうちどのくらいの割合に及んでいるのかを把握する試算となります。

また、利益率算出に関しては、物件購入費用総額すなわち自己資金と借入資金の合計とキャッシュフローを比較するROIという指標も挙げられます。

そのROIとCCRを適宜使用し、資金回収状況を把握することが不動産投資において抑えるべき事項と言えます。

そういった点について、もう少し内容的に噛み砕きながら見ていきましょう。

キャッシュフロー

収入と支出による資金の流れを勘案し、結果的に手元に残る資金額。それがキャッシュフローです。不動産投資における年間のキャッシュフローは、年間の家賃収入から維持管理費や税金などの経費および借入資金の返済額を差し引いて算出されます。式に表すと以下の通りです。

▼年間のキャッシュフロー＝年間家賃収入-年間経費-年間の融資返済額

ROIの式

上記の年間キャッシュフローが、投資物件確保に要した資金総額(自己資金+融資による借入)に対してどの程度の割合となっているのか、それを示す指標がROIであり、式化すると以下の通りとなります。

▼ROI[％]＝{年間キャッシュフロー/(自己資金+借入資金)}×100

CCRの意味

物件購入費用のうち自己資金に対してのみ、年間キャッシュフローとの割合を示した指標がCCRです。式に示すと以下のようになります。

▼CCR[％]＝(年間キャッシュフロー/自己資金)×100

CCRから解る事柄の1つとして挙げられるのは、資金の融資を受けることによるレバレッジ効果です。それは借入資金の投入により、自己資金回収がより早く達成される効果のことを意味します。

CCRの式で考えれば、借入資金が増えることにより分母に当たる自己資金が小さくなることとなります。その分自己資金に対する年間キャッシュフローの割合が増加し、CCRが高い％となります。つまり、自己資金の利益率が向上することを示すこととなるわけです。

まとめ

以上のように、不動産投資の基本を抑えつつ、自己資金に対する投資利益率を指すCCRについて確認してまいりました。不動産投資には、CCR以外にも様々な指標が存在します。それらを考慮に入れることで、リスクを避け利益を見出す上で有効な投資計画が導き出されるというわけです。