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2026年5月15日
マンションや土地を売却したとき、実際に自分の手元に残る“手取り額”がいくらになるか、不安を感じていませんか？『想定外の費用がかかるのが怖い』『税金や仲介手数料で思ったより金額が減るのでは…』と悩む方は少なくありません。
しかし、特別控除や税率の仕組みを正しく理解し、物件タイプや所有期間に応じた対策をとれば、手取りを大きく増やすことも可能です。
この記事では、不動産売却の手取りを最大化するための具体的な計算方法や費用の内訳、節税のコツまで、わかりやすく解説します。
最後まで読むことで、「今の自分が売却した場合、実際にいくら手元に残るのか？」が正確にわかり、将来の資金計画に自信を持てるはずです。損をしないためにも、まずは基礎から確認していきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却の手取りとは、売却価格から各種費用や税金、住宅ローン残債などを差し引いた後に手元に残る金額のことです。計算式は下記の通りです。
手取り額 = 売却価格 −（仲介手数料 + 譲渡所得税 + 登記費用 + 印紙税 + ローン残債 + その他費用）
各費用の概要は以下の通りです。
正確な手取りを知ることは資金計画や次の住まい選びにも直結します。事前に費用の内容と計算方法をしっかり理解しましょう。
下記は売却時に発生する主な費用とその目安です。
| 項目 | 計算方法・目安 | コメント |
| 売却価格 | 市場相場・査定結果 | 価格が全ての基準 |
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円（税抜） | 4000万円で126万円前後 |
| 譲渡所得税 | 売却益×20.315％（長期所有） | 所有5年超なら低減 |
| 登記費用・印紙税 | 5万～15万円ほど | 司法書士報酬含む |
| ローン残債 | 残額全額 | 未返済分は必ず精算 |
| その他費用 | 引越し費用、測量、リフォーム等 | 必要に応じて発生 |
例えば、売却価格約4,000万円、ローン残債約2,500万円、仲介手数料約126万円、税金約80万円、その他費用約10万円の場合、手取りは約1,284万円となります。
売却価格に対する手取りの割合は、平均すると売却価格の70〜80％が目安となります。ここからローン残債や費用の多寡によって前後します。
主な変動要因：
手取り率を高めるためには、特例控除の活用や費用を事前に見積もることが重要です。
| 物件タイプ | 手取り率目安 | 特徴・留意点 |
| マンション | 75〜80％ | 修繕積立金や管理費精算が必要な場合あり |
| 土地 | 80％前後 | 減価償却が不要、登記費用がやや高い傾向 |
| 戸建て | 70〜75％ | 解体費やリフォーム費が発生することがある |
マンションは共用部分の費用精算、戸建ては築年数や状態による追加費用、土地は測量や境界確定費用などが手取りに影響します。各物件に応じた費用を把握し、早めにシミュレーションしておくことが重要です。
不動産売却の手取り額は、売却価格から各種費用や税金を差し引いて算出します。シミュレーションツールを正確に使うためには、適切な入力が不可欠です。主な入力項目は以下の通りです。
入力時は、売却価格や取得費の根拠資料（売買契約書や領収書）をもとに正確に入力してください。保有期間は登記簿上の取得日から判定します。費用の中には登記費用や印紙税、抵当権抹消費用も含めて計算することがポイントです。
売却価格は不動産会社の査定や実際の成約事例を参考に設定しましょう。取得費は購入価格だけでなく、購入時の諸経費やリフォーム費も加算可能です。取得費が不明の場合、売却価格の5%で概算できます。
保有期間については、5年を超えると長期譲渡所得となり税率が下がります。短期の場合は約40%、長期は約20%が目安です。ローン残高は金融機関の最新通知書を確認し、正確な金額を入力してください。
マンション売却時の手取り額は、物件価格や費用によって大きく異なります。例えば、売却価格約3,000万円、取得費約2,200万円、諸費用約150万円、保有期間10年超の場合、譲渡所得は約650万円。特別控除を使えば課税対象は0円となり、税金は発生しません。
約5,000万円で売却した場合も、取得費や諸費用が合計約4,000万円、保有期間が長期で特別控除適用なら、譲渡所得約1,000万円から控除で非課税となります。ローン残債を差し引いた金額が最終的な手取りとなります。
| 売却価格 | 取得費 | 諸費用 | 特別控除 | 税金 | 手取り額の目安 |
| 約3,000万円 | 約2,200万円 | 約150万円 | 約3,000万円 | 0円 | ローン残高分を控除後の金額 |
| 約5,000万円 | 約4,000万円 | 約200万円 | 約3,000万円 | 0円 | 同上 |
土地や戸建ての売却では、建物の減価償却や相続評価額の活用がポイントです。土地の場合、取得費が不明でも売却価格の5%で計算できます。戸建ては建物部分の減価償却を適用し、取得費が減るため譲渡所得が増加しやすい点に注意が必要です。
土地売却の例では、売却価格約5,000万円・取得費約2,000万円・諸費用約200万円の場合、譲渡所得は約2,800万円。所有期間が10年超かつ特別控除適用で税金ゼロとなるケースもあります。戸建て売却では、住宅ローン残債やリフォーム費、建物の減価償却を反映することが重要です。
家の売却手取りを自分で管理したい場合、エクセルのテンプレートを活用すると便利です。各項目を入力できるシートを使うことで、費用や税金、ローン残高などを自動計算できます。
エクセルテンプレート活用のメリット
主な入力項目を整理し、計算式を組み込むことで、将来の資金計画や節税対策にも役立ちます。シミュレーション結果は保存・印刷ができ、専門家相談時にも活用可能です。
不動産売却では、「売却価格＝そのまま手元に残る金額」ではありません。売却にともない発生する各種費用や税金を差し引いた金額が、実際の手取り額となります。主要な費用項目とその目安金額を把握しておくことで、予想外の出費を未然に防ぎ、資金計画を立てやすくなります。以下で代表的な費用の内訳と、削減のコツまで解説します。
不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却時の大きなコストの一つです。上限は「売却価格×3%＋6万円（税抜）」で計算され、4,000万円の物件なら約126万円（税抜）が上限となります。実際の計算式は物件価格帯によって異なり、下記の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料の計算式 | 上限額例 |
| 200万円以下 | 売却価格×5% | 100万円なら約5万円 |
| 200万円超～400万円 | 売却価格×4%＋2万円 | 300万円なら約14万円 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円 | 4,000万円なら約126万円 |
ポイント
売買契約や登記などに付随する諸費用も見逃せません。代表的な費用と目安金額は以下の通りです。
| 費用項目 | 目安金額 | 補足説明 |
| 印紙税 | 1～3万円 | 売買契約書に貼付 |
| 登記費用 | 2～5万円 | 抵当権抹消・司法書士報酬 |
| 測量費 | 20～50万円 | 土地売却や境界確定時 |
| 建物解体費用 | 100～200万円 | 古家付き土地など |
| 引越し費用 | 10～30万円 | 場合により発生 |
費用は物件の種類や条件によって変動します。売却前に必ず確認しましょう。
不動産売却では、想定外の出費も発生しやすいです。例えば、古家付き土地では建物解体費用、マンションでは管理費や修繕積立金の清算金などが追加で必要になることがあります。
見落としやすい費用例
削減のコツ
不動産売却では、諸費用合計が売却価格の4～6%に達するケースが一般的です。下記は売却価格3,000万円の場合の一例です。
| 項目 | 金額（目安） |
| 仲介手数料 | 約102万円 |
| 印紙税 | 約1万円 |
| 登記費用 | 約3万円 |
| 測量費 | 約30万円 |
| 解体費 | 約150万円 |
| 合計 | 約286万円（約5.7%） |
このように、売却価格のおよそ5%前後が諸費用として発生します。資金計画を立てる際は、これらの費用を差し引いた「手取り額」で見積もることが大切です。事前にしっかりと確認し、予期せぬ出費を未然に防ぎましょう。
不動産を売却した際の譲渡所得税は、所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得は税率が約39.63%、5年を超える長期譲渡所得は約20.315%となります。こうした税率の違いが手取り額に大きく影響するため、正確な計算が欠かせません。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% |
たとえば、売却価格約4,000万円、取得費約2,800万円、譲渡費用約200万円の場合、譲渡所得は約1,000万円となります。このケースで短期譲渡所得なら約396万円、長期譲渡所得なら約203万円が税額となり、所有期間によって大きな差が生じます。
長期譲渡所得の場合、税率は所得税約15%、住民税約5%、さらに復興特別所得税として0.315%が加算されます。譲渡所得（売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額）にこの合計税率約20.315%を乗じて算出します。
| 項目 | 内容 |
| 所得税 | 約15% |
| 復興特別所得税 | 所得税×約2.1%（実質0.315%加算） |
| 住民税 | 約5% |
| 合計税率 | 約20.315% |
例として譲渡所得が約500万円の場合、税金は約101万円です。復興特別所得税は所得税額に対して加算されるため、正確な計算が重要になります。
税金を正しく計算するためには、税金計算ツールを活用するのが便利です。必要事項を入力するだけで、譲渡所得税や手取り額をすぐに試算できます。特にマンションや戸建ての建物部分は減価償却費も考慮が必要です。減価償却を反映した取得費をきちんと計算することで、課税される所得が適正になり、税額を抑える効果があります。
主な計算手順は以下の通りです。
このように正確な計算を行うことで、想定外の税負担を避けることができます。
譲渡所得税が発生しない主なケースは下記の通りです。
たとえば、譲渡所得が2,800万円で特別控除が3,000万円まで認められる場合、課税所得がゼロとなり税金は発生しません。これらの条件に当てはまるかどうかを必ず事前に確認し、売却計画を立てることが大切です。
マンションなど居住用不動産の売却時には、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例を利用することで、大幅な節税が可能です。主な要件は「売主本人や家族が住んでいた住宅」「売却前3年以内に住んでいた」「売却後に同じ家に住んでいない」などが挙げられます。さらに、同居家族や配偶者への売却では対象外となる点にも注意が必要です。
この特例を活用すれば、譲渡所得が3,000万円以内なら所得税・住民税がかからなくなり、手取りがその分増加します。たとえば、マンション売却で譲渡所得が2,800万円の場合、税金は0円となり、手取りが大きく増えることが期待できます。主な特例要件のまとめは下表の通りです。
| 特例要件 | 内容 |
| 居住用不動産であること | 本人または家族が居住 |
| 過去3年以内に居住 | 一定期間内に住んでいた |
| 親族・同居家族への売却不可 | 対象外 |
相続により取得した不動産を売却する場合にも、取得費の計算や特例の適用がポイントとなります。とくに「相続開始から3年以内」に売却した場合、取得費加算の特例を利用して相続税を取得費に加えることができ、譲渡所得を圧縮できるため、税負担軽減につながります。
相続不動産の売却時は、まず取得費（被相続人が購入した価格や相続税評価額）を確認し、譲渡所得税のシミュレーションで手取り額を事前に把握します。3年以内の売却で取得費加算特例を利用すれば、税金の大幅削減が可能です。以下の流れで進めます。
空き家を売却する場合、「空き家特例」を使えば3,000万円の控除が受けられることがあります。条件は、耐震基準未適合の家屋で、相続後にリフォームや解体を行うなどが挙げられます。
また、居住用財産の特例として、10年以上所有した不動産を売却する場合には税率が約14.21％に軽減される措置もあります。こうした特例を組み合わせることで、税金を大きく圧縮し、手取りを最大化することが可能です。
| 特例名 | 主な条件 | 節税メリット |
| 空き家特例 | 耐震基準・相続後解体またはリフォーム | 3,000万円控除 |
| 居住用財産特例 | 10年以上所有・居住用 | 税率約14.21％へ軽減 |
特例の適用有無により、最終的な税負担や手取り額は大きく異なります。特例を使わない場合は、譲渡所得に対して長期で約20%、短期なら約40%の税率が課されるため、手取りが大きく減るケースもあります。必ず事前に適用可否を確認しておきましょう。
事前確認チェックリスト
このチェックリストを参考に、事前シミュレーションや専門家への相談を徹底することで、想定外の税負担を回避し、安心して不動産売却を進めることができます。
不動産売却は、査定・媒介契約・販売活動・売買契約・決済という流れで進行します。各段階で手取り額に影響が出る要素があるため、注意が必要です。査定時は複数の会社へ依頼して売却相場を把握します。媒介契約時は仲介手数料の率をしっかり確認し、余計な費用がかからないようにすることが重要です。販売活動では、写真や広告の質を高めて成約価格の向上を目指しましょう。
契約締結時には売却価格や各種費用、税金などを正確に把握し、決済時にはローン残債や登記費用の精算を行います。とくに下記の費用が手取り額に直結します。
| 費用項目 | 目安額・計算式 | 特記事項 |
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万（税抜） | 上限あり |
| 印紙税 | 契約金額に応じた定額 | 軽減措置あり |
| 登記費用 | 数万円～ | 司法書士報酬含む |
| ローン残債 | 売却代金から即時返済 | 手取りに直結 |
計画的に進めれば、無駄なコストを抑えながら手元に残る金額を最大化できます。
不動産売却の適正価格を決めるには、周辺相場や類似物件の成約事例を調査し、競合物件と比較することが大切です。主な調査方法は以下の通りです。
価格設定が高すぎると売却に時間がかかり、安すぎると手取りが減るため、根拠ある客観的な価格設定が重要です。最近は無料の売却シミュレーションや計算ツールも利用できるため、相場感をつかむのにも役立ちます。事前にしっかり調査することで値下げ交渉にも柔軟に対応できるでしょう。
売却時に住宅ローン残債が売却価格を上回る場合はオーバーローン、下回る場合はアンダーローンと呼ばれます。アンダーローンなら売却代金でローンを完済し、残りが手取りとなります。一方、オーバーローンの場合は自己資金で不足分を補う必要があります。
| ケース | 処理方法 |
| アンダーローン | 売却代金でローン完済、残額が手取り |
| オーバーローン | 売却代金＋自己資金でローン完済、手取りなし |
オーバーローンの場合は任意売却や金融機関への相談も選択肢となります。売却前にはローン残高証明書を取り寄せて、必ず現状を確認しましょう。
売買契約が成立し決済日を迎えると、買主からの購入代金が売主の口座に一度振り込まれます。そこから金融機関が住宅ローン残債を即座に回収し、残額が売主の手元に残ります。登記費用や仲介手数料、その他の精算金もこのタイミングで一括して支払われます。
【決済時の資金移動イメージ】
この流れを正しく把握することで、手取り額の計算違いを防ぎ、安心して売却手続きを進められます。
不動産売却で手取りを減らしてしまう典型的なミスは、コストの見積もり不足や税金計算の誤り、複数社への査定を行わないことなどです。たとえば、仲介手数料や譲渡所得税、登記費用などの諸費用を見落とすことで、手元に残る金額が大きく減ってしまうことがあります。また、所有期間による税率の違いを理解しないまま売却を急ぎ、短期譲渡所得の高い税率が課されてしまうのもよくある失敗です。このようなリスクを避けるには、事前に必要な費用や税金をしっかりシミュレーションし、把握しておくことが重要です。
手取りを増やすための実践的な方法として、複数の不動産会社に無料査定を依頼することが効果的です。各社の査定額や提案内容を比較することで、条件の良い会社と契約できる確率が高まります。さらに、以下のような交渉テクニックを活用することがポイントです。
これらの方法を組み合わせることで、手元に残る金額をより多く確保できます。
マンションを売却した際に実際に手元に残る金額のイメージを、具体的な数値を用いて説明します。仮に売却価格が約4,500万円、住宅ローン残債が3,000万円、仲介手数料が約150万円、その他の諸費用（登記費用・印紙税など）が30万円、譲渡所得税が0円（特別控除を活用）の場合、計算は次のようになります。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 約4,500万円 |
| 住宅ローン残債 | -3,000万円 |
| 仲介手数料 | -150万円 |
| 諸費用 | -30万円 |
| 税金 | 0円 |
| 手元に残る金額 | 約1,320万円 |
このように、各種控除や費用の把握によって、実際に手元に残る金額は大きく変わります。
土地売却のケースとして、売却価格約2,800万円、取得費1,200万円、諸費用（仲介手数料・登記費用など）が合計90万円、長期譲渡所得税が約100万円の場合を例に挙げます。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 約2,800万円 |
| 取得費 | -1,200万円 |
| 諸費用 | -90万円 |
| 税金 | -100万円 |
| 手元に残る金額 | 約1,410万円 |
この事例のポイントは、取得費や諸費用の証明を準備し、必要な控除や特例を適用できた点です。成功のためには、契約前に必要書類や費用の内訳を確認し、売却時期や税制の知識も押さえておくことが重要です。
不動産売却によって得た手取り金額は、新しい住まいの購入やリフォーム、さらには資産運用など幅広い用途で活用できます。住み替えを検討する場合、売却益を頭金やリフォーム費用に充てることでローン負担を軽減できる点は大きなメリットです。また、資産運用を考える場合には、定期預金や投資信託、不動産投資などさまざまな選択肢が広がります。
手取り額を有効に活用するためのポイントは以下の通りです。
このように、明確な資金計画を立てることで、売却後の暮らしを安心してスタートできます。専門家と相談しながら、手元資金を最大限活かしましょう。
不動産を売却した後は、手元に残る金額を正確に把握し、税務申告などの手続きを確実に行うことが大切です。売却益に対しては譲渡所得税などが課税される場合があるため、必要書類の準備が重要となります。
主な注意点は以下の通りです。
これらの手続きを適切に行うことで、想定外の税負担やトラブルのリスクを減らすことができます。
不動産を約4,000万円で売却した場合の手取り金額は、各種費用や税金を差し引いて計算されます。
| 項目 | 概算金額 | 補足 |
| 売却価格 | 約4,000万円 | |
| 仲介手数料 | 約132万円 | （3%＋6万円）×1.1（税込） |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書用 |
| 登記・抵当権抹消費用 | 2～5万円程度 | 司法書士費用含む |
| 譲渡所得税 | 取得費・控除次第 | 特別控除の適用で0円の場合有り |
例えば、取得費が3,000万円で特例控除が適用される場合、譲渡所得税はかからず、手数料や諸費用を差し引いた約3,860万円が手元に残る金額となります。正確な試算にはシミュレーションツールを活用しましょう。
家を無償で譲渡する場合、通常の売却と異なり贈与税の対象になります。贈与税には基礎控除（年間110万円）が設定されていますが、不動産の評価額が高いと税額も大きくなるため注意しましょう。
また、不動産売却には所有期間に関するルールがあります。所有期間が5年以下だと譲渡所得税の税率が高く（約39%）、5年を超えると税率が低く（約20%）なります。そのため、売却タイミングを見極めることが重要です。
家や土地を売却した際にかかる手数料や税金について、よくある質問とその回答をまとめます。
| 質問 | 回答 |
| 家を売った時の仲介手数料はいくら？ | 売却価格の3%＋6万円（税抜）が上限。例：2,000万円の場合は約72.6万円（税込） |
| 2,000万円の土地売却時、税金はいくら？ | 取得費や控除の活用状況によって異なるが、特別控除などを利用すれば税負担を大幅に減らせる |
| 不動産売却後に残る金額の目安は？ | 売却価格から手数料・諸費用・税金を差し引いた額が手取りとなる |
| 売却時の申告・手続きは？ | 必要に応じて確定申告や住民税の申告を行う |
不動産の売却では、費用や税制優遇をしっかり理解し、正確なシミュレーションと手続きを行うことで、安心して次のステージに進むことができます。
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